转租权or代理权？长租公寓模式法律关系要厘清！看上海法院如何判？
金讼圈导读
一、租公寓商业模式开始接连爆雷，房东和租客陷入两难境地。长租公寓模式下房东、租客、长租公寓代管主体三者之间是何种法律关系？存在何种权利和义务？爆雷后又会产生什么样的法律后果？本案是一起关于长租公寓典型案例，具有参考启示意义。具体可参考金讼圈梳理的裁判逻辑链。
案例索引
上海市第一中级人民法院（2019）沪01民终3424号民事判决书。
专业从事房屋代管的经营主体根据与业主签订的《财产委托管理服务合同》，取得业主授权，以代理人名义将房屋出租，收取租金，获取报酬等，不能认为仅仅是转租行为。
作为专业从事房屋代管的经营主体，在取得了房屋权利人的授权之后，以代理人的名义将房屋出租，收取租金，获取报酬等，均系其正常的业务范围，符合商业惯例。
当事人及案由
上诉人（原审原告）：张伟（租客方）
案情经过
2018年1月21日，张伟作为承租方（合同乙方）和作为房屋代管机构（合同甲方）的紫梧桐公司签订《房屋租赁合同》一份，约定由紫梧桐公司将位于上海市浦东新区XX公路XX弄XX号XX室（D房间）出租给张伟，租赁期间为二年，自2018年1月20日起至2020年1月19日止。合同签订后，紫梧桐公司向张伟交付系争房屋，张伟通过任买分期服务一次性支付租金49,680元，并每月支付服务费、维修费等费用。后张伟因需办理上海市居住证而多次要求紫梧桐公司协助办理房屋租赁备案登记，紫梧桐公司提出因信息已经被办理备案，无法提供协助，致使张伟无法办理。同时张伟对租赁合同上紫梧桐公司作为房屋代管人的权限以及电费明细提出质疑。
法院观点
上诉人与作为房屋代管机构的被上诉人所签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。
金讼圈提示
诉为非诉，以讼止讼。
二、以网传杭州“友客”使用的《房屋托管合同》为例（以下截图为合同的部分条款），进行以下法律关系分析并对于前面临暴雷或者出租/承租长租公寓的房东或租客作出如下风险提示：
1.结合《房屋托管合同》相关内容条款，房东与”友客“之间存在明确的委托代理法律关系及明确的委托事项，“友客”作为受托人有权依据合同中的授权事项与租客签订租赁合同、代为收取租金。
3.但如果存在“高收低租”情况且租客未实际支付租金的剩余租赁期间，租客还能否以《房屋租赁合同》的租金标准（两份合同存在租金差额）继续履行合同，法院是否会有认为继续履行合同显失公平，则需要进一步观察。
4.对于已经踩雷的房东及租客，金讼圈建议：1）收集、整理签订长租公寓（托管/出租/承租）的相关合同，通过合同条款合同内容，明确合同性质及法律关系；2）结合法律关系及合同中的权利义务寻找符合法律规定及合同约定的维权路径；3）已爆雷且进行刑事立案的，建议房东向当地公安机关报案处理；4）房东和租客应当尽量友好协商，根据公平原则，互担风险，重新签订租赁合同，及时止损。
