物业人不得不知的《民法典》小知识

我国《民法典》已经于2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议表决通过，并将于2021年1月1日起开始实施。对于物业人来说，此次《民法典》的颁布对于物业管理工作影响深远，如住建部法规司副司长陈伟所言具有“正名、开道”的重大价值--民法典以国家基本法律形式确认了物业管理的社会地位、民法典以民商合一立法体例优化了物业管理的营商环境。此文笔者将重点从《民法典》的物业编、合同编、侵权责任编这三编中选取部分与物业管理息息相关的重点条款进行分析、解读。

第一、物权编：

1、以法律形式设定了居委会指导和协助设立业主大会、选举业委会的法定义务。

《民法典》以法律形式增加了居委会作为指导和协助业主设立业主大会、选举业主委员会的法定组织，有助于化解当下普遍存在的业主大会设立难、业主委员会选举难的客观难题。

2、调整了业主的共同决定事项及表决规则。

此条款所改变的内容，对于物业人来说影响深远，需要重点理解。第一，将“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”拆分为“筹集”和“使用”建筑物及其附属设施的维修资金；其中使用维修资金无需绝对多数表决（3/4）；第二，新增了“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”为需要绝对多数表决事项（3/4）；第三，业主大会表决事项有效的前提为有专有部分面积和人数“双过2/3”的业主参与表决；第四，总体上降低了事项表决通过的标准。第6-8项规定的事项，应当经参与表决的专有部分面积和人数“双过3/4”；其他事项，为“双过1/2”。

3、扩大了维修资金的使用范围、增强了使用筹集情况的透明性。

第一，扩大了维修资金的使用范围，除了电梯、水箱等，明确新增了屋顶、外墙、无障碍设施的维修、更新和改造都可以使用维修资金；第二，维修资金的筹集、使用应当要“定期”公布；第三，明确了紧急情况下维修资金使用的申请主体只能是业主大会或者业主委员会。

4、明确了业主的共同部分经营收入归属—业主共有。

建议此后物业服务企业在利用电梯、外墙等共有部分从事经营性活动时，需要先经过业主大会表决同意后方可进行，不得再擅自开展。同时，物业服务企业对于己方的合理成本支出的凭证需要妥善留存，以便于日后举证的需要。

第二、合同编：

此次《民法典》的颁布，将物业服务合同正式作为“有名”合同单独列章，从物业服务合同的订立、履行、解除等全方面进行了详细的规定。

1、物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。

《民法典》第九百三十八条【物业服务合同内容和形式】

物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。

物业服务合同应当采用书面形式。

在此提醒物业服务企业不要轻易对业主作出服务承诺，在出具涉及业主、小区事项的任何书面公告前，谨慎把握措辞和所表达内容。

2、明确了物业服务人的信息公开义务。

《民法典》第九百四十三条【物业服务人信息公开义务】

物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

明确了物业服务人应当信息公开的内容、时间与公示、报告对象。

3、明确禁止采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

《民法典》第九百四十四条【业主支付物业费义务】

业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业费的催缴是物业服务人的“老大难”问题，为了提高物业费的收缴率，物业服务人会采取多种方式进行催缴，早年间不乏有以停水停电相胁迫的方式。这种方式可能在一定程度上会提高收缴率，但是也会进一步激化业主和物业之间的矛盾，不利于小区的和睦稳定。此次《民法典》明文禁止物业服务人采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。提醒物业服务人以后不得再采取此种方式催交物业费。

4、完善业主的解聘权利、通知义务及相关责任。

《民法典》第九百四十六条【业主合同任意解除权】

业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

业主享有任意解除权，但必须提前60日书面通知到物业服务人才行。

5、明确了合同终止，物业服务人的移交义务与责任。

《民法典》第九百四十九条【物业服务人的移交义务及法律责任】

物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

合同终止后，物业服务人应当将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会等主体，做好交接工作，否则不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费。

6、新增物业服务合同终止后、新物业服务人或业主接管前，原物业服务人的继续管理义务。

《民法典》第九百五十条【物业服务人的后合同义务】

物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

注意是“应当”。

第三、侵权责任编：

1、明确了在由第三人行为造成损害的情况下，经营者、管理者或者组织者承担补充责任后，可以向第三人追偿。

《民法典》第一千一百九十八条

宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。

因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。经营者、管理者或者组织者承担补充责任后，可以向第三人追偿。

2、明确了在高空掷物引发的侵权责任中建筑管理人负有安全保障义务。

《民法典》第一千二百五十四条  

禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确认具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。

物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。

发生本条第一款规定的情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。

为尽量避免在此类事故中承担侵权责任，建议物业服务企业可以采取以下一些必要的安全保障措施：安装专门的摄像头对准高层，一方面起到震慑作用，一方面也可方便取证，锁定直接的侵权人；合适的地方安装防护网；定期检修建筑物外墙，做好检修、维护登记。