《民法典》后“住改商”规则的再探析

《中华人民共和国民法典》于2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议表决通过，并将于2021年1月1日起开始实施。《民法典》第二编物权编第六章建筑物区分所有权中对“住改商”有了新规定。本文笔者结合自身办案经验，就这个知识点进行简要解读。

一、案例导入　

蒋某某等七人诉张某某、孙某某蒋某某等七人诉张某某、孙某某恢复原状纠纷案

【案情】

原告（被上诉人）：蒋某某、李某某、柴某某、陈某某、刘某某、訾某某、杨某某

被告（上诉人）：张某某

被告：孙某某

张某某与孙某某系夫妻关系。2009年4月9日、2009年5月14日，张某某分别获得淄博某小区××号楼××单元×××号住宅楼和淄博某小区××号楼××号商业楼的房屋所有权证书，共有人为其丈夫孙某某。2013年7月9日，孙某某办理了个体工商户营业执照，名称为某某火锅店，经营场所为淄博某小区××号楼××号，后张某某、孙某某自行将上述两套房屋的中间部分打通，在住宅楼西山墙形成了新的进户门，门口铺设了简易楼梯与涉案商业楼相连，共同在该两套房屋中经营某某火锅店，住宅楼的房间内分设了厨房、卫生间以及两个包间餐厅。蒋某某等七原告分别居住在淄博某小区××号楼××单元的1、2、3、4层，与张某某、孙某某系居住在同一住宅楼同一单元的邻居。蒋某某等七原告认为，张某某、孙某某的“住改商”行为影响了同住相邻业主的居住和生活环境，遂起诉要求判令张某某、孙某某立即停止擅自将住宅用房（淄博某小区××号楼××单元×××号）改造成餐饮营业用房的侵权行为，恢复住宅使用，并将违法拆改的房屋承重墙（西山墙）恢复原状，以消除安全隐患。张某某、孙某某则辩称其经营餐厅已经取得政府行政部门许可，手续合法，其在自己的住宅用房内进行了相关整改没有涉及共有部分，没有损害其他业主的合法权益，也没有损害业主居住和生活环境，法院应驳回蒋某某等七原告的诉讼请求。

【审判】

一审法院经审理认为：通过庭审查明的事实及原、被告双方的庭审陈述可以看出，张某某、孙某某自行将其住宅用房和商业用房的中间部分打通，将住宅用房变为经营性用房并与其商业用房共同经营火锅店，未经有利害关系的蒋某某等七原告同意，且在经营过程中因噪音和油烟问题影响了蒋某某等七原告的居住环境和生活质量，故对蒋某某等七原告要求张某某、孙某某停止“住改商”的行为并恢复住宅使用的诉讼请求予以支持。张某某、孙某某在住宅楼的西山墙自行拆墙开门的行为亦是其将住宅用房改为商业用房的行为之一，蒋某某等七原告作为有利害关系的业主，亦有权利要求恢复原状。据此，一审判决：一、张某某、孙某某于本判决生效后十五日内停止将淄博某小区××号楼××单元×××号住宅用房改造成餐饮营业用房的行为并恢复住宅使用；二、张某某、孙某某于本判决生效后十五日内将违法拆改的淄博某小区××号楼××单元×××号住宅用房西山墙恢复原状。

一审判决后，张某某不服提起上诉，主张其经营餐厅的行为已经取得政府部门的许可，手续合法，并且已经多次就相关问题与蒋某某等七原告进行了沟通、协调，并按照七原告的要求对餐厅进行了相应改进，其行为没有损害七原告的生活环境和居住环境。二审法院经审理认为：本案争议的焦点是张某某、孙某某的经营行为是否属于合法的“住改商”行为。本案中，张某某、孙某某未经任何审批手续即对淄博某小区××号楼××单元×××号的住宅进行了改造，在该住宅内设置了餐厅包间以及饭店厨房，不但改变了房屋的结构状况，而且还改变了房屋的使用性质，此改造行为已超出了其正当行使房屋所有权的权利界限。张某某虽主张其与蒋某某等七原告进行了沟通协调，但双方最终并未达成一致意见。张某某主张自己的经营行为并未对相邻权利人的权益造成损害，但其经营过程中产生的噪音、油污、异味、人员流动等确已对本应安静、整洁的居民生活环境造成了影响，且蒋某某等七原告自2008年开始即已开始通过多种途径维权，张某某、孙某某的经营行为已严重影响了其相邻权利人的正常生活秩序。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此二审判决：驳回上诉，维持原判。

二、《民法典》对“住改商”的新规定

《民法典》第二百七十九条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。原来的《中华人民共和国物权法》第七十七条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

此前，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。这说明如果小部分利害关系业主不同意，仍不能“住改商”。

从新增的第二百七十九条可以看出，条文的变化在于增加了“一致”两个字，和司法解释的意见相统一，该条文可以体现司法对“住改商”的审查十分严格，未经全体利害关系业主同意的，应采绝对禁止主义。

三、“住改商”的两大条件

依照前述法律及司法解释，我们可以得出一个结论：业主将住宅改变为经营性用房，其行为的合法性需要同时满足两个条件，一是遵守法律、法规以及管理规约；二是应当经有利害关系的业主一致同意。

对于第一个条件，需要“住改商”的业主通常会以行政审批的方式变更房屋使用性质及用途；第二个条件，是需要业主取得全体利害关系业主同意，实务中争议往往在此。

（一）何为“有利害关系的业主”

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。该司法解释将“利害关系业主”分为两大类，一为法定的当然的利害关系业主，二为需举证证明的利害关系业主。

1. 法定的利害关系业主

城市中，大家都居住在小区里，业主们的房屋在同一幢或同一栋，这都是高度多层的概念，同一层也会有多个单元、多户业主，所以立法机关认为“本栋建筑物内的其他业主”是当然的利害关系业主。即使业主对房屋的使用没有给其他业主造成噪音、污水、异味等影响，只要房屋的用途发生改变，由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动，即可认定该行为影响了业主的安宁生活，是可以排除妨害的“住改商”。

实务中的纠纷往往比法律条文中的世界更复杂。并非所有经营性活动都一定会给本栋其他业主带来不利影响。例如，某业主在住宅内开设淘宝店铺，从事电商运营、电商直播活动，主要是通过互联网完成经营活动，那么这类“住改商”没有经过其他利害关系业主同意，是否合法？笔者认为，立法原意是为了保障业主的居住质量与生活价值。如果业主能够证明其经营活动不会给本栋建筑物内其他业主的生活质量造成不利影响，则可以推翻第十一条的推定，其他业主不得主张自己为“有利害关系的业主”

此外，笔者认为“本栋建筑物内的其他业主”中的“栋”不能字面理解为房屋高度多层，而是指建筑物整体不能分离。如果建筑物本身是一字排开毗连建设，建筑物高度相同，那么毗连的每户业主是否具有利害关系？笔者认为在这种建筑形态下，每户业主的房屋就类似普通小区中某一栋楼中某一层的房屋，实质上还是一个整体，应认定为具有利害关系。

2.需举证证明的利害关系业主

如果是本栋建筑物以外的业主，业主需要举证证明自己与“住改商”房屋有利害关系，该利害关系可以是已经发生的损害，也可以是潜在的损害。也就是说，若业主以《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条、第11条提起排除妨害之诉，并不以“已经造成实际损害”为要件。

（二）如何获得全体有利害关系业主的同意

现实生活中，没有经过利害关系人同意的“住改商”其实很常见。在影响较小且出于维护邻里关系的需要，有的业主会“睁一只眼闭一只眼”。通过大数据案例检索，笔者发现“住改商”的纠纷一般产生在以下情形中：住宅开设幼儿园或培训机构的、住宅开设餐饮或麻将馆的、住宅内搭设工业通信基站的。因为前述用途都极易影响其他按业主的正常生活秩序。

目前，法律没有明确征求意见的方式。实务中有两种常见模式：一是点对点征求业主的同意意见，二是在建筑物附近（如单元口、电梯口）张贴征求意见的告示，限期无异议的则视为同意。《民法总则》第一百四十条：行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。笔者认为“住改商”是对原来房屋用途的变化，可能会对利害关系业主的生活安宁等产生巨大影响，所以征求意见必须取得业主的“明示同意”才更加合理。

写在最后：“住改商”具有提高住宅房屋利用效率、增加就业机会、降低企业经营成本等诸多优点，但也要顺应广大业主的居住质量要求，不能将生活安宁让渡与经济利益。对住宅商用的限制应以保障业主生活品质与安全为前提。