执行过程中抵押权人收取租金的实务问题

实务中，在处置抵押房产的过程中，抵押权人不时会遇到存在有效租赁亦或是租赁虽无效但法院考虑到社会稳定性等原因不愿涤除租赁而导致抵押权人短期内无法通过处置抵押物而实现自身债权的情形。此时，抵押权人的权益该如何保障？抵押权人能否让承租人把原本应该支付给抵押人的租金支付给自己以抵偿抵押人所欠债务？如果可以，那么租金应该如何支付？如果承租人仍旧坚持向抵押人支付，抵押权人是否有权要求承租人向其继续支付该租金？本文将结合法律法规与案例对上述问题进行一一解答。

第一，抵押权人在抵押房屋被人民法院依法扣押之日起有权收取租金，但是要通知承租人。此处的“扣押”在针对不动产时可理解为查封。根据《物权法》第一百九十七条第一款之规定“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。”根据《担保法》第四十七条之规定“债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息。前款孳息应当先充抵收取孳息的费用。”也就是说，抵押权人有权向承租人收取租金，但是需要同时满足两个条件，其一、案涉抵押房产已被依法查封，其二、需要通知到承租人所承租房屋已被依法查封，现应将房屋租金交付给抵押权人。最高人民法院关于“通知的法律效果”裁判观点为“法院认为从法律规定通知之目的看，法定孳息系由抵押关系当事人之外的第三人负责清偿，《物权法》第197条规定的对法定孳息清偿义务人的通知与合同法第80条规定的债权让与时对债务人的通知，均具有防止发生债务人为错误给付之目的。合同法第80条规定未经通知，该转让对债务人不发生效力，参照此条，对法定孳息清偿义务人之通知亦当解释为，未经通知对该法定孳息清偿义务人不发生抵押权效力及于孳息之法律效果。进而言之，抵押财产被法院扣押后，即使抵押权人怠于通知，抵押权效力已经及于孳息，但清偿义务人因不知抵押财产被扣押的情况而将法定孳息支付给抵押人的，仍产生清偿的效力，抵押权人不得主张清偿无效，即不得对抗清偿义务人。【中国民生银行股份有限公司深圳分行与天津九策实业集团有限公司、天津市九策高科技产业园有限公司等金融借款合同纠纷（2016）最高法民终542号民事判决书】即如未通知承租人，则承租人向抵押人支付租金的，仍产生清偿效力，抵押权人无权要求承租人向自己再次支付该租金。

第二，关于已经通知承租人后，租金是应该由承租人直接支付给抵押权人，还是需要通过法院进行支付的问题，实践中常规的做法是在依法采取查封措施并通知承租人后，由法院向承租人发出《协助执行通知书》，由承租人将租金支付至法院指定账户，再由法院划拨给抵押权人。

第三，如果抵押权人已经查封了抵押房产并通知了承租人后，承租人依旧向抵押人支付租金的，该清偿无效，抵押权人仍有权要求承租人向自己支付租金。在天津隆侨商贸有限公司、国联信托股份有限公司与深圳市中技实业（集团）有限公司、成清波金融借款合同纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件中承租人在案涉抵押房产被法院依法查封并向其发出协助执行通知书后仍向抵押人支付了部分租金，对此最高人民法院（2015）执复字第23号执行裁定书中认定“本案涉案房屋（抵押物）自2012年4月18日即被法院查封，房屋租金属于本案抵押物的法定孳息，且该院要求房屋承租人汇付的租金均是2014年1月18日执行法院发出协助执行通知书之后承租人尚未支付的租金，故该院扣划租金的执行行为符合法律规定，并无不妥。”

综上，在执行过程中抵押权人可以通过执行法院向承租人收取租金，但是一定要注意做好通知事项。