《民法典》解读之抵押权新变化

《中华人民共和国民法典》已于2020年5月28日正式公布，并将于2021年1月1日起实施。《民法典》的设计融合了《民法通则》、《合同法》、《物权法》等多部法律，但又根据时代的发展赋予了法条新的变化。其中《民法典》对于抵押权的一些规定就较以往有了新的变化，接下来本文将选取其中两条进行解读。

一、 法条变化

二、 变化解读

《民法典》对于抵押权的规定做了许多改变，主要集中在以下几点：

变化一：抵押不破租赁规则发生了变化

《民法典》第405条删除了“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。将抵押不破租赁规则的适用时间从《物权法》规定的订立抵押合同前改为了抵押权设立前。该条规定明确了抵押不破租赁能否适用的时间节点为抵押权设立的时间。因为部分财产是必须办理抵押登记后抵押权才能设立的，例如建筑物、建设用地使用权等。同时，将该规则适用的前提条件从“已出租”改为“已出租并转移占有”，仅仅签订租赁合同没有实际转移抵押物不能适用抵押不破租赁规则。例如，抵押人想要将自己的房屋抵押，但在将房屋出押之前先和其他人签订了房屋租赁合同将房屋出租，但是这个承租人除了签订合同之外，和该房屋并没有任何实质联系，出租人和承租人之间没有对该房屋进行转移占有，这种时候不能适用抵押不破租赁规则。该抵押条款的变化给法官认定租赁关系和抵押权何者产生在先提供了法律依据，也起到了督促抵押权人在抵押合同签订后尽快进行抵押登记的作用。

变化二：抵押权清偿顺序发生了变化

《民法典》第414条删除了《物权法》第199条中“设立登记的先后顺序相同，按照债权比例清偿”的规定。该条变化也是为了督促抵押权人订立抵押合同后需要尽快进行抵押登记，以免被其他抵押权人抢先。同时414条还增加了“其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定。”扩大了该条款的适用范围，使得它可以被应用到其他可以登记的担保物权中。

三、 建议

在《物权法》的基础上，《民法典》针对抵押权的相关问题作出了较多的完善和修改，其中尤为明显的立法倾向是“法律不保护躺在权利上睡觉的人”。所以抵押权人应当积极地行使自身的权利以保障自身的利益，而不是消极地等待法律的保护。首先，在设立抵押权时应当核实在先顺位的抵押权以及抵押物是否已经被出租出去，在该基础上考虑抵押权未来实现的可能性，从而决定是否设立抵押权，而不是盲目地轻信抵押人，使得自己的抵押权无法得到实现。此外，抵押权人在和抵押人签订抵押合同之后应该尽快进行抵押登记，以免被其他抵押权人抢先登记，致使自己的债权无法得到清偿。同时，尽快办理抵押登记也可以防止抵押人在订立抵押合同后出租抵押物使得抵押权难以得到实现的情况出现。综上，《民法典》出台后抵押权人为了尽可能的保障自身的利益，应当提高自身法律意识，及时行使自己的权利。