卖方违约拒不履行二手房买卖合同，买方能否主张交易房屋价格上涨的差价损失

案情介绍：

2018年6月，何某、王某与某中介公司签订了《房地产买卖居间协议》（以下简称“《居间协议》”），约定由何某购买王某所有的，位于杭州市西湖区某小区的一套房产。何某与王某在《居间协议》内就房屋的物业基本情况（包括名称、面积、共有人、总房款等）、定金支付、交易时间以及违约后果等进行了明确约定。王某在《居间协议》中保证该房产权清晰，权属明确，符合上市交易条件；如该房为共有财产，则王某保证已征得共有人同意。同时，双方在《居间协议》中约定，何某所交的定金由中介公司代为保管，待何某与王某双方正式签订《杭州市房屋转让合同》并生效后，将该定金转为何某需承担的税费。如若王某未能依约签订《房屋转让合同》，则王某应向何某双倍返还定金。《居间协议》签订当日，何某通过银行转帐的方式将20万元定金打入中介公司的账户。

事实上，该交易房屋由王某与王某之子（未成年人）共有，而签订《居间协议》当天，王某并未携带交易房屋的权属证书供何某与中介公司核验，亦未告知何某与中介公司另一共有人为未成年人之事项。待《居间协议》签订完数日后，中介公司另行核验交易房屋权属证书时，才发现该事宜。而根据相关法律法规以及政策的规定，王某无法为其子办理未成年子女房屋变更登记公证手续，致使双方无法办理交易房屋产权变更登记手续，也无法签署正式的《房屋转让合同》。2018年8月，因该房产交易无法继续进行，中介公司将20万元定金退还给了何某。何某遂将王某诉至法院，要求王某按照定金罚则支付一倍的定金20万元作为赔偿，并要求王某立即支付房屋差价损失80万元。

判决结果：

在案件审理过程中，何某多次表达继续履行《居间协议》的请求（第一次庭审时王某之子离年满18周岁尚差12天，交易困难和障碍已接近自动消除），但王某均以目前房地产市场价格已经发生明显变化等为由，不同意继续履行《居间协议》及签订《房屋转让合同》。

法院审理后，根据查明的事实最终判决王某按照定金罚则向何某支付20万元，驳回了何某要求支付房屋差价损失的请求。

律师评析：

预约？本约？

卖方在二手房交易过程中违约拒不履行协议，买方若想要主张交易房屋价格上涨的差价损失，首先要探讨双方签订的协议构成预约合同还是本约合同的问题。预约合同是约定将来签订一定合同的合同，本约合同是为履行预约合同而签订的合同，故应从双方订立协议的目的上判断买卖双方真实的意思表示。本案中，《居间协议》显然赋予何某以抛弃定金的方式不签订转让合同的权利，也赋予王某以双倍返还定金的方式不签订转让合同的权利，即买卖双方均有权选择不签订转让合同。因此本案中双方签订的居间协议应视为预约合同。

本案中，交易房屋因涉及未成年人的共有份额，不符合上市交易条件，致使双方不能订立正式的房屋买卖合同，对此，王某构成违约，依约应当承担相应的责任。根据《居间协议》对违约责任的约定，何某主张王某返还双倍定金，符合法律规定。但因《居间协议》性质上属于预约合同，预约合同的成立和生效，仅使当事人负有将来按预约合同约定的条件订立合同的义务，而不负履行将来要订立的合同中的义务。何某主张因王某违约，要求王某赔偿房屋差价损失，实质是何某按照未订立、未生效的正式买卖合同之履行利益而主张的赔偿责任。但由于双方正式的买卖合同尚未订立、生效，当事人因履行正式的买卖合同可能获得履行利益的盖然性较小，买方按照未订立、未生效的正式买卖合同之履行利益而主张的赔偿责任，无合同依据，因此法院驳回了何某要求支付房屋差价损失的请求。

若双方已经订立了正式的《房屋转让合同》呢？

若交易双方已经订立了正式的《房屋转让合同》，但卖方违反合同约定拒不履行的，买方要求卖方支付屋差价损失的请求还能得到支持吗？对于这一问题，司法实务存在一定的争议，法官在案件判决时拥有一定的自由裁量权。但杭州、嘉兴等地的大部分法院认为，根据合同法的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时遇见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《房屋转让合同》若因卖方单方的违约行为导致合同解除，则因交易房屋价格上涨的预期利益不能为买方所享有，故房屋的市场价值与合同价格之间的差额即为买方的损失，卖方应予以赔偿。但按照定金罚则返还的定金和损失赔偿的数额总和一般情况下不应高于因违约造成的损失。

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