“楼书入约”条件和法律责任

一、“楼书入约”的定义及法律要件

楼书、效果图、沙盘模型等是购房者购买期房时在开发商的售楼处必然会看到的资料。这些资料可以让购房者对于销售的商品房有一个相对直观的印象。但是这些资料是不是能作为所购商品房的交付依据呢，也就是所谓“楼书入约”呢？这就要看情况了。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

从前述的规定可以看出，楼书、效果图等资料本质上还是属于要约邀请的，原则上不能直接作为对于双方有法律约束力的约定。如果要将这些资料作为商品房合同内容的，应当满足以下四个条件：1）这些资料说明的范围是“商品房开发规划范围内”；2）这些资料说明的对象是“房屋及相关设施”；3）这些资料说明的内容应当“具体确定”；4）对于买房者订立合同以及确定房屋价格有“重大影响”。这四个条件中，前两个比较好理解，后两个条件相对比较模糊，需要在根据具体个案来进一步确定。

首先，“说明内容的具体确定”应当以通常理解的含义为准。以开发商在本案中黑色封面的楼书中提到的“6000平方米法式园林”这一表述为例，该表述虽然明确说明了法式园林的面积，但是对于这些园林的坐落、分割、布置等均没有具体表述，甚至对于何为“法式”园林本身也缺乏明确具体的定义。按照一般生活经验而言，小区的绿化或者景观肯定是以整个小区为载体，分割布置的，开发商的这种表述只能认为是对整个小区的绿化景观的表述；至于何为“法式园林”更加缺乏社会统一认知标准。因此，法院不认为该表述符合“具体确定”的要求是符合实际和一般生活经验的。

其次，关于“重大影响”。既然最高人民法院在解释中指明该影响为“重大”，就是说明该影响必须达到买房者对于房屋本身是否“合算”产生符合社会一般认知的根本性的制约。

例如，某楼盘宣传时称采用石材干挂，价格也与其他使用石材干挂技术的商品房类似，买房者基于该宣传购买了该房屋。交房时，买房者发现，该楼盘仅仅使用了真石漆，而非石材干挂。众所周知，两者在成本上相差较大，视觉效果也有一定的差距。那么此时买房者就可以该变化对商品房价格确定有重大影响为由主张该宣传资料也是商品房销售合同的一部分，并要求开发商承担违约责任。

可见，“楼书入约”在满足法律要件时是可行的，但是这种要件并非轻易可以实现或者满足，法院会根据案件的实际情况综合进行评析和考量。另一方面，开发商为了规避这类风险，往往会在楼书中将相关情况写的比较模糊，或者注明“仅供参考”等字样。因此，买房者如果对于开发商的销售介绍不太放心，最好还是要通过录音、写入合同等多种方式固定证据，而非仅仅依赖于“楼书入约”。

二、“楼书入约”的规定是否能通过约定排除？

一些开发商为了规避“楼书入约”的风险，往往会在双方的商品房销售合同的补充协议中约定“宣传资料均仅供参考，不作为双方的约定”等等，以排除前述司法解释条文的适用。那么该司法解释是否能通过约定排除呢？笔者认为是不可以的。

首先，从司法解释的条文中并没有“双方另有约定除外”之类的表述。该司法解释主要依据的是《中华人民共和国合同法》，合同法中对于那些允许当事人意思自治的条文均有“双方另有约定除外”或者类似的表述来表明该条文系推荐性规则。按照此种立法惯例和表述原则，对于该司法解释第三条中的规定就不能理解为双方可以协议的方式排除适用。

其次，从司法解释的目的上而言，将该条纳入司法解释，主要是为了改善目前预售制度下，开发商与买房者权利义务差距悬殊的问题。在预售制度下，开发商拥有全面的话语权，很容易作出虚假或者夸大的承诺来引诱买房者入彀。因此，有必要对于开发商的宣传行为进行必要的限制和规范。“楼书入约”的制度设计至少可以保证开发商对于其对外的书面宣传文件采取谨慎的态度，便于买房者作出适当的决策，也使得双方的权利义务有了一定程度上的平衡。如果“楼书入约”的规定允许当事人通过约定排除，那么开发商一定会利用其优势地位通过格式合同等方式排除该规定的适用，使得该规定变成一纸空文，毫无意义。

第三，开发商排除该规定往往使用格式条款，以补充协议等方式要求买房者签订。该格式条款既然排除了买房者的重要权利，应当通过适当的方式进行提示，否则该条款无效。即便开发商通过改变字号、加黑等方式进行了提示，笔者认为该“楼书入约”属于买房者的重要权利，开发商简单的使用格式条款的方式就加以排除是违背诚信原则的。

因此，无论从该司法解释的规定内容、产生背景上考虑还是从排除手段上考虑，都不能认为该“楼书入约”的规定能够通过简单的补充协议的方式加以排除。

三、开发商违反“入约楼书”的法律责任

即便开发商违反了其在“入约楼书”中的约定，是否一定会导致合同的解除呢？这里就涉及到发生违约或者侵权后受害一方应当如何主张权利的问题。

我国《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”按照该法条，一方在履行合同时违约的，应当采取各种补救手段来弥补违约所带来的后果，这其中首选的行为就应当是继续履行。因为合同系双方当事人的约定，履行合同必然是双方当事人都愿意看到的情形。因此，尽可能的保障合同履行必然符合双方当事人最大利益。除非当事人有明确的约定，否则只有因为违约行为的影响导致继续履行已经不可能或者履行成本过高或者合同目的无法实现等根本性因素出现时，法律上才会赋予当事人解除合同的权利。

正如本案中法院在判决理由中所称的那样，哪怕开发商有一定的违约行为存在（比如楼间距相差几米），但是该行为从实际上考虑，对于买房者的影响较小，远没有达到无法正常使用房屋的情况。即便开发商要承担违约责任，也可以通过支付违约金等方式来赔偿买房者的损失。另一方面，《合同法》第六条也规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”