房屋质量瑕疵与合同解除条件——连志宏与海墅房地产开发（杭州）有限公司商

关键词：质量问题  解除合同 

案件索引：

一审案号：（2015）杭滨民初字第1182号。

二审案号：（2015）浙杭民终字第3440号。

判决结果：

一审判决：驳回连志宏的诉讼请求。

二审判决：驳回上诉，维持原判。

案情简介：

上诉人（原审上诉人）：连志宏

被上诉人（原审被上诉人）：海墅房地产开发（杭州）有限公司

2013年5月22日，连志宏与海墅公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，购买海墅公司开发的御江苑4幢1单元4502室商品房，合同签订后连志宏付清了全部购房款9966302元，海墅公司于2013年12月26日向连志宏寄发了《房屋交付通知书》。2014年1月15日连志宏到海墅公司御江苑小区办理了《房屋交接书》和《交房流转单》，连志宏在验房过程中发现该商品房房顶渗漏、瓷砖大面积空鼓、阳台积水、卫生间排水不畅、部分墙角渗水地板霉变等质量问题，连志宏将房屋钥匙暂放物业处，要求物业整改完成后再通知连志宏，海墅公司承诺及时整改、维修。后海墅公司于2014年3月31日前取得了涉案房屋《房屋所有权证》和《土地使用权证》，但因双方沟通不畅未能在合同约定时间内办理商品房转移登记，连志宏至今也未入住。现连志宏起诉至原审法院，请求判令：1、解除连志宏、海墅公司于2013年5月22日签订的《浙江省商品房买卖合同》；2、海墅公司支付自2013年4月1日起至实际退还房价款日止的违约金（其中计算至起诉日为419400元）；3、本案诉讼费用由海墅公司承担。

各方观点

上诉人观点：宣判后，连志宏不服，向本院提起上诉称：2013年5月22日，连志宏与海墅公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，购买海墅公司开发的御江苑4幢l单元4502室商品房，并就商品房情况、面积、价款、付款方式、违约责任等作了约定，合同签订后，连志宏付清了全部购房款9966302元（后双方于2014年1月15日交验前进行了结算、面积补差等，连志宏共向海墅公司支付4502室商品房房款9985731.03元）。2013年12月26日海墅公司发来《房屋交付通知书》，2014年1月15日连志宏到海墅公司御江苑小区按海墅公司要求在房屋交验前付清了物业维修基金16369.60元、燃气开通费800元等费用。2014年1月15日，在海墅公司工作人员、上海世茂南京物业服务有限公司御江苑服务中心工作人员陪同下验房，验房过程中发现该商品房房顶多处渗漏、多处瓷砖大面积空鼓、阳台积水、卫生间排水不畅、部分墙角渗水地板霉变等等质量问题，严重影响居住使用，海墅公司承诺及时整改、维修并通知连志宏。之后，海墅公司没有整改维修完成的回复、也没有整改维修合格的报告，反而是连志宏多次主动联系询问整改维修结果，并联系海墅公司御江苑维保部、世茂物业要求约好时间上门验房，但发现之前的问题仍然存在或未整改维修至合格。直至2015年2月11日海墅公司御江苑维保部、世茂物业，称已整改维修，连志宏再次上门验房，但仍然发现了大面积墙体空鼓、卫生间地面不平排水不畅、部分墙角渗水地板变色墙纸脱落、门窗存在质量问题、阳台结构改变等等问题，之前几次验房发现并由海墅公司、世茂物业承诺整改维修的质量问题，仍然大范围存在（详见验房过程中海墅公司御江苑维保部、世茂物业御江苑服务中心工作人员签署的《房屋验收交接单》等）。该商品房因上述质量问题至今未整改维修完毕，部分整改维修仍未合格，房屋未交付，钥匙至今未交接给连志宏，连志宏至今也未能入住。连志宏在此过程中，还发现购买的4幢l单元4502室商品房阳台位置结构发生变化，原来设计空缺的区块不知在什么时间被浇筑了地面，原有的护栏被拆除，而且也未安装任何安全设施。海墅公司在双方合同签订后，没有履行《浙江省商品房买卖合同》第十六条“关于产权登记的约定”，至今也没有将办理商品房转移登记所需的土地、房屋权属证书交付连志宏。连志宏认为：一、海墅公司应严格履行合同义务，海墅公司在《浙江省商品房买卖合同》履行过程中，出售的商品房不符合交付使用条件；二、海墅公司未按合同约定提供办理商品房转移登记所需的土地、房屋权属证书等，己违反合同约定。依据《浙江省商品房买卖合同》的约定及相关法律法规规定，连志宏有权要求解除合同，海墅公司应承担违约责任。一审判决认定了部分事实，但在综合认定及判决结果上存在错误。综上，请求：1、撤销杭州市滨江区人民法院（2015）杭滨民初字第1182号民事判决书；2、解除连志宏、海墅公司于2013年5月22日签订的《浙江省商品房买卖合同》；3、本案一、二审诉讼费用由海墅公司承担

    被上诉人观点：第一，被上诉人向上诉人交付的涉案商品房符合国家规定及合同约定的品质，可以正常使用。上诉人购买的御江苑住宅项目，于2013年11月22日完成竣工验收，12月25日完成竣工验收备案，被上诉人认为该项目的工程质量设计要求装修规格等均符合国家规定的标准及合同约定的标准，并通过竣工验收，可以进行交付并完全满足上诉人居住使用的要求。第二，被上诉人依约履行交付房屋的义务，上诉人已收房，依据双方签订的商品房买卖合同第九条，被上诉人通知上诉人于2013年12月21日进行收房，上诉人于2014年1月15日前来办理交接手续并办理手续，被上诉人依约履行瑕疵担保义务。第三，从客观事实角度，被上诉人向上诉人交付的商品房，装修部分存在小的瑕疵，已经按照上诉人的要求整改完毕，被上诉人与上诉人办理完毕交房手续后，由物业陪同，上诉人提出整改要求，作为物业部门对上诉人的要求进行如实记载，经被上诉人物业、工程、维保部门统一汇总核实后对房屋内部确实存在的瑕疵进行维修整改，维修完成后通知上诉人验收，鉴于上诉人并未在国内生活，被上诉人已将整改材料整理附在证据中。第四，即使被上诉人在装修中存在小的瑕疵，并不影响上诉人的居住使用，被上诉人不构成违约，上诉人无解除权，依据双方签的商品房买卖合同，即使存在小的瑕疵，被上诉人按照国家规定完成竣工验收，被上诉人提出的房屋存在的问题，房屋地板划伤，墙面开裂等，均不影响上诉人的居住使用，被上诉人已承担瑕疵担保义务，并且该问题已全部整改完毕，因此上诉人以此为由要求解除合同没有事实依据。另外被上诉人交付的房屋上诉人并未居住使用。上诉人提出的因房屋质量问题不能居住使用没有事实依据。综上，上诉人的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院驳回诉讼请求。

法院观点

一审法院认为：一、连志宏、海墅公司于2013年5月22日签订的《商品房买卖合同》系双方自愿协商订立，符合法律规定，应为有效。依照双方在合同中约定的交房及产权登记的期限，海墅公司应在房屋交付使用之日起90日内办理权属登记，由海墅公司提供资料报产权登记机关备案。实际履行中，海墅公司虽然在连志宏付清房款后即取得涉案房屋《房屋所有权证》和《土地使用权证》，但海墅公司仍有及时通知连志宏交付两证的义务。与此同时，连志宏也应当在约定时间内积极配合办理商品房转移登记。故因双方沟通不畅而未及时办理登记，连志宏、海墅公司双方均应对此承担责任，而不应究责于一方。因此，本案中未及时办理商品房转移登记不属于合同中连志宏（买受方）有权解除合同的情形。二、因涉案房屋房顶渗漏、瓷砖空鼓、阳台积水、卫生间排水不畅、部分墙角渗水地板霉变等质量问题而产生的纠纷，因并不涉及房屋主体结构质量，也并未因质量问题严重影响正常居住使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第十二条、第十三条，亦不属于可以解除合同的情形。三、根据《商品房买卖合同解释》及连志宏的诉讼请求，本案的焦点及所要解决的问题是连志宏、海墅公司双方签订的商品房买卖合同是否符合解除条件，连志宏可否主张解除合同，故因涉案房屋房顶渗漏、瓷砖空鼓、阳台积水、卫生间排水不畅、部分墙角渗水地板霉变等质量问题以及因阳台结构位置发生变化所产生的纠纷不属于本案处理范围，连志宏可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回连志宏的全部诉讼请求。案件受理费7592元，减半收取3796元，由连志宏负担。

二审法院认为：二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。本案连志宏上诉主张海墅公司在履行合同过程中存在以下违约行为：1、出售的商品房不符合交付使用条件；2、未提供办理商品房转移登记所需的土地、房屋权属证书。海墅公司的违约行为导致连志宏有权解除合同。针对连志宏的主张，本院作以下评述：一、关于案涉房屋所存在质量瑕疵是否导致合同解除的问题。虽然连志宏在交接验收案涉房屋过程中，发现房屋存在一定装修质量问题，但是这些问题并不涉及房屋主体结构质量问题，也未严重影响正常居住使用。故连志宏以此为由主张解除合同，理由不成立。二、关于海墅公司未提供办理商品房转移登记所需的土地、房屋权属证书的问题。虽然海墅公司未提供证据证明其已经在2014年3月31日前通知连志宏领取土地、房屋权属证书，但是海墅公司在2014年3月28日已取得案涉房屋的所有权证，表明在合同约定日期前其客观上完全能够交付权属证书。结合此前连志宏在验房过程中发现房屋存在装修质量问题，双方关于维修问题沟通不畅的事实，本院有理由相信海墅公司未在约定日期起90日内向连志宏交付权属证书系因双方当事人沟通不畅引起，而非合同所约定的客观上不能交付权属证书，故连志宏以此为由主张其享有合同解除权，理由也不成立。

律师点评：

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”又根据《中华人民共和国建筑法》，商品房质量瑕疵严重程度达到“不符合质量要求，致使不能实现合同目的”须符合下列情形：一、工程未经验收或验收不合格；二、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格；三、因房屋质量问题严重影响正常居住使用；四、房屋存在其他《商品房买卖合同》约定的构成根本性违约的质量瑕疵。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”建设部《商品房销售管理办法》第三十五条亦由类似的规定。最高法院《商品房买卖合同司法解释》第十二条也明确规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

可见，对于因房屋主体结构和地基基础工程不合格而引起的房屋质量问题，法律赋予了买受人合同解除权和出卖人的损害赔偿责任，并且区分了质量问题及严重质量问题所导致的不同结果。对于其他房屋质量问题，法律和行政法规之规定了出卖人在保修期内的保修责任，并未赋予买受人以合同法定解除权。

根据笔者搜集的案例来看，法官在认定买受人能否以房屋质量问题取得合同解除权时，一般都以房屋主体结构是否存在质量问题来判断。具体到裁判文书中，法官往往采用的两步推论法，一是判断房屋质量问题是否属于主体结构问题或者该质量问题对房屋的主体结构是否会产生影响，产生多大程度的影响；二是判断该质量问题能否得到修复，如果是非主体结构质量问题，或者该质量问题并不影响主体结构的安全时，只要该质量问题在理论上经过维修能够解决时，往往以没有达到“严重”影响房屋正常居住使用程度为由不支持买受人的解除合同请求。

本案中，该商品房项目于2013年11月22日完成竣工验收，12月25日完成竣工验收备案，交付的商品房符合国家规定的标准及合同约定的标准，也完全满足上诉人居住使用的要求。不存在房屋主体结构质量问题。且2013年12月21日，被上诉人已经依据合同第九条的约定履行了通知交房的义务，虽被上诉人向上诉人交付的商品房存在部分瑕疵，但该瑕疵不影响上诉人的居住使用，属于售后维修义务范畴。截至起诉之日，被上诉人也已经完全履行了修复义务，因此上诉人不能依此要求解除《商品房买卖合同》。

笔者认为，要达到“严重”影响居住使用应从以下三方面考虑：1、是否危害居住及人生安全；2、维修的次数；原《消费者权益保护法》第四十五条规定，商品在保修期内两次修理仍不能正常使用的，经营者应当负责更换或者退货。 浙江省《实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第二十九条规定，在保修期限内，发生地基下沉、房屋倾斜、墙体开裂等严重质量问题的，或者屋面、墙面、地面等部位发生质量问题经两次修理仍不能正常使用的，经营者应当根据消费者的要求按本办法第二十八条第三款规定负责退房并赔偿损失。 这是我国目前关于房屋维修次数的最直接的规定。但是，基于维护经济稳定发展的角度，法官在作出判断时往往从严考虑，在维修次数上会以更低的要求要求开发商。3、房屋的附加值。与房屋价值相当的舒适程度与配套设施环境亦是正常居住使用的标准，严重低于此标准亦应认定为严重影响居住使用。