二手房买卖省钱之道（杭州）
1、关于中介费。2007年杭州市物价局实施的《杭州市房屋经纪服务收费管理办法》规定：中介费置换单方收取标准采取分档累计计费，其收费标准是：总价50万元以下1%；50万元-100万元0.7%；100万元-200万元0.4%；200万元以上0.25%；在此基础上，可以上浮不超过25%，下浮不限；该标准明显的特点是，取消了收费下限。但在中介公司墙头公示的收费标准，并非按物价局的基准费率予以全部公示，而是只有一个中介公司自己的执行标准：0—50万元(含)及以下，基准费率1.25%；50—100万元(含)，基准费率0.875%……该标准其实是中介公司已经上浮过的执行标准。杭州市物价局3月下发了《关于在全市实施房屋经纪服务收费明码标价的通知》，要求各房屋中介公司必须根据文件规定的内容和形式制作收费公示栏(牌)。具体操作时，中介公司应该把收费标准分成两个部分，一个是物价部门发布的基准费率，另一个是中介公司实际的执行费率，二者缺一不可，同时，中介公司还应该对两种价格进行备注。
建筑房地产部提醒：购房者需要注意勿将中介公司的“执行费率”与物价局的“基准费率”混淆，另，中介费取消了收费下限，可以予以协商确定最终收取费用。
2、关于评估费。2007年杭州市物价局实施的《杭州市房屋经纪服务收费管理办法》规定：中介公司不得强制要求委托人进行房产价值评估，应允许委托人自行委托。同时，省物价局规定杭州评估费收费标准采取累进计费率：房屋总价100万元以下(含100万元)的，收取评估总价的0.42%；100万元到500万元的(含500万元)累进计费率为0.3%；500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%；2000万元到5000万元(含5000万元)的收取评估总价的0.06%；5000万元以上的收取评估总价的0.012%。即是如此，购房者可直接去寻家有资质的评估机构，一般都有50%的折扣，如一套100万的房子可以省去2100元的费用，但需要提醒的是贷款银行一般都只认可二级以上资质的评估机构，不可随便寻家评估单位，还需要审查该评估单位的资质情况。
建筑房地产部提醒：购房者与中介公司洽谈费用清单时，自己不明示评估另行委托或直接要求中介公司折扣，中介公司不会主动让利，同时，购买者如自行委托的评估机构，最好是一级资质。
3、关于税优惠期间。08年10月杭州出台的税费优惠政策，凡在2008年10月14日起至2009年12月31日签订商品房买卖合同，都可以享受税费补贴政策，具体如购买普通存量房可享受补贴实际缴纳契税税款×80%、实际缴纳印花税税款×80%，出售人可补贴实际缴纳营业税税款×80%、实际缴纳城建税税款×80%、实际缴纳印花税税款×80%、实际缴纳个人所得税税款×32%，如此，一套普通住宅从原来的需要缴纳近11%的税费，降至现在缴纳近1%的税费，可谓节省了房屋总价10%的成本。
另外，财政部、国税总局2008年12月30日联合下发通知，二手房营业税新的执行标准从2009年1月1日至12月31日。新政对此前购房需满5年免征营业税的政策改为2年，个人购买不足两年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买超过两年(含两年)的非普通住房或者不足两年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买超过两年(含两年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
建筑房地产部提醒：该优惠政策有时间限制，利用好该优惠期限予以购买，可谓购房者的最佳方式。
4、关于转让方式是赠与还是买卖。之前，个人出售普通住房免征营业税的期限从2年调整到5年后，因此前的房屋赠与并没有区分赠受双方是否存在法律和血缘等关系，不少交易者为避税而常通过无偿赠与的方式予以转让房产，因为按照正常过户程序，需缴纳1% 的个人所得税、5.5%的营业税、3%的契税，要交房屋总价的近10%；通过走赠与渠道，只需交公证费、评估费0.5%、契税3% ，费用大约是4%，这样比正常过户交易省了房屋总价近5%，”。为规范管理，打击假赠与真买卖及连环赠与行为，国家税务总局发布了《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》和财政部、国家税务总局下发《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》，明确规定了继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产免征个人所得税的三种情况，及受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本，以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。为此，如果你是符合赠与优惠条件的主体资格，你可以计算哪种方式交易比较合算。
建筑房地产部提醒：如果你符合三种受赠主体条件，可比较转让税费优惠政策条件，计算一下，哪种方式更合经济，更合适你。
建筑房地产部 邹永闯 律师
