购买商品房时绿地位置改变或绿地面积缩水的法律救济
随着生活水平的不断提高，购房者在购买商品房时在对房屋的座落、格局、采光等房屋本身品质的因素进行精挑细选的同时也越来越关注房屋所在小区的整体环境和格调，小区的绿化情况也就成了购房者在购买商品房时越来越关心的因素。有些购房者，更是为了享受满目的绿色，特地挑选了屋前或屋后有大片绿地的房屋。另一方面，商品房开发商也意识到了购房者的这一需求，在其广告和楼盘的宣传中不断的突出和强调其整体环境，特别是绿地面积，以达到提高销售价格的目的。
但与开发商在其广告和楼书中所承诺的大相径庭，交房后，购房者通常会发现，小区的现有绿地与开发商在楼书和沙盘中展示的绿地有较大差距，有时候甚至是天壤之别，差距非常大。而当购房者向开发商索赔时，开发商总会摆出各种理由，拒绝购房者的索赔请求。那么购房者在遇到绿地位置改变或是绿地面积缩水时，应该如何维护自己的合法权益呢？
在上文所述的情况出现时，购房者可以通过两种途径维护自身的合法权益。
第一，是通过《商品房买卖合同》，追究开发商的违约责任。房屋买卖合同是购房者与开放商之间确定双方权利和义务的核心法律文件，其内容应包括与所购有关的方方面面的内容，小区的环境，或者更为具体的说是小区的绿地率也是房屋买卖合同的内容之一。这里要特别注意，绿地率是一个特定概念，专指居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区用地面积的比率（%）。并且，根据a、《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)第2.0.32条、第7.0.1条、第11.0.2.4条之规定；b、《浙江省城市绿地植物配置技术规定（试行）》（省建设厅建城发[2002]221号）第九、第十四、第十五条之规定。具体的说，绿地率是指居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区用地的比率。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），其中包括满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。虽然在商品房买卖合同里通常不会包括小区绿地所在的具体位置，但在特定的情况下，小区具体的绿地位置也会构成合同的具体内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”如果开发商已在商品房销售时明确了小区绿地的面积以及具体的位置，并且小区绿地的面积和具体的位置对购房者决定是否购买该小区的商品房或者具体购买哪一套具体的商品房有相当重要影响的，就可以认为该小区的绿地面积以及特定的绿地位置已经成为了双方当事人《商品房买卖合同》的组成部分，若开发商在交付房屋时不能提供与《商品房买卖合同》约定相一致的的绿地，则构成违约，购房者可以追究其违约责任，要求其补偿由于违约给购房者造成的损失。
第二，如果开发商建设的小区的绿地率没有达到国家法律规定的最低标准，或是与原有的建设工程施工规划不符，则购房者可以开发商违反国家相关规定，侵害购房者权利为由，向开发商提出侵权索赔之诉。根据我国《城市园林绿化管理条例》第七条第二款的规定：“城市新建区的绿化用地，应不低于总用地面积的百分之三十。”以及建设部《住宅建筑规范》第4．4．1规定：“新区的绿地率不应低于30％”，由于《住宅建筑规范》是强制性国家标准，因此所有的小区都必须符合这一标准，否则就是违反法律强制性规定，而因对购房者承担赔偿责任。在购房者不能提出充分的证据证明小区绿地面积和位置已成为《商品房买卖合同》的组成部分的情况下，购房者就可以以开放商违反法律规定为由，向开发商主张损害赔偿。
要特别指出的事，目前部分小区的绿地面积与位置的变化的原因是由于政府规划的变更导致的。即是在商品房买卖合同签订之后，由于规划部门对《建设工程规划许可证》中的一些参数或是总平面图做了修改，而导致的小区绿地面积的变化。依据我国《城乡规划法》第五十条第二款的规定：“经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。”在商品房买卖合同业已签订的情况下，购房者当然应该被认为是与规划修改有利害关系的人，规划的修改也必须要征求利害关系人的同意，否则规划修改的行政行为在某种程度上违反了程序性的规定，可以诉请法院确认该行政行为违法，并撤销该行政行为。一旦，该规划修改被撤销，则开发商未依据《建设工程规划许可证》进行施工建设的行为无疑是违约行为，应按《商品房买卖合同》承担违约责任，补偿购房者由此造成的损失。
在确定开发商应对绿地面积的减少或绿地位置的变化负责后，接下来就要确定开发商应此而要承担的赔偿损失的具体数额了。根据我国合同法的基本规定，违约行为的赔偿数额是因违约行为给他人造成的损失。该具体的损失原则上应由购房者进行举证，但由于此类案件的特殊性，在购房者不能充分举证其损失的情况下，法院也不易轻易的驳回原告的诉讼请求，而可以按照补足绿色面积的花费、开发商应减少的绿色面积所获利益，或依公平原则来合理估定给予购房者的赔偿额。在确定赔偿额的司法实践中，宁波地区的法院在计算赔偿损失的具体数额上作出了有益的尝试。在案件中，被告华泰公司违反有关法规强制性规定，减少了小区绿地面积，在判定被告华泰公司违约后，法院按照工程规划许可证的经济技术指标的要求，达到容积率1.4（扣除地上车库、地下车库及车棚建筑面积）及绿地率33%，应增加居住区用地约5.51亩。故应以被告华泰公司损害华泰星城环境质量而减少的土地成本（5.51亩×86.21万元／亩）475.0171万元，作为对华泰星城全体业主的赔偿较为合理。由于本案系华泰星城部分购房户提起诉讼，故被告华泰公司应按原告447人购房的建筑面积占工程规划许可证的建筑面积11.195万平方米的比例计算赔偿额。具体按建筑面积每平方米42.43元计算进行赔偿。法院最后作出判决：被告华泰公司按建筑面积每平方米42.43元对原告447人由于购买华泰星城小区住宅、店铺的商品房所受到的损失进行赔偿，即被告华泰公司赔偿每位原告所购房屋建筑面积×42.43元／平方米的损失，不包括车库、车棚等建筑面积。这种赔偿方法，在以后的司法实践中应有广泛的适用余地。
陈楠 律师编
