房屋差价损失赔偿相关法律问题

经济的不断发展，房价的不断攀升，尤其是以土地为根本的中国国民，房屋交易也越发频繁，代理现象日益普遍。无权代理行为在未取得权利人的追认或者不能被认定是表间代理之时，为了保护善意相对人的权益，很多国家都规定了无权代理人的责任，我国对此也有了相关的立法。下面我们就房屋买卖无权代理下，无权代理人对相对人承担何种责任进行阐述。

无权代理顾名思义就是指在没有代理权的情况下以他人名义实施的民事行为的现象。也就是说，无权代理并非代理的种类，而只是徒具代理的表象却因其欠缺代理权而不产生代理效力的民事行为。我国法律规定的无权代理行为有三种：从未经过授权而享有代理权的代理、曾经经授权享有代理权但之后因法定事由的产生或者双方合意而代理权消灭的代理、超越代理权限的代理。我国《民法通则》第66条规定：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为只有经过被代理人的追认，被代理人才能承担民事责任。《合同法》第48条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人的名义订立的合同未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。但法律未对此处的责任进行明确的界定。

下面我们就从以下三个问题进行阐述：

一、无权代理人之责任的性质

关于无权代理人的责任性质，学界观点不一，可谓仁者见仁，智者见智。最初有学者提出认为可适用侵权责任来解决，但侵权责任的要求有四个：1、侵权行为；2、损害事实；3、行为与结果之间的因果关系；4、行为人的主观过错。无权代理行为完全符合侵权责任的前三个条件，但并不是所有的无权代理行为都存在主观过错，所以无权代理人责任的认定并不适用侵权责任来解决。后来有学者提出无权代理人的责任是契约责任。但是无权代理行为中合同双方是被代理人与相对人，并不包括代理人。也有学者提出法定担保说，认为相对人是因为信赖无权代理人的基础上，以为其有代理权而与其签订的合同，因而为了保护善意相对人的权益，无权代理人需要负担保责任。通说认为，无权代理责任并不以无权代理人有过错，即故意或过失为责任认定的标准。

二、房地产买卖合同解除后，房屋差价损失是否属于损害赔偿的范围

在合同解除与损害赔偿之间的关系问题上，我国法律并未有明确的阐述，就学者一般认为有以下三种方式：1、采取选择主义。即准许相对人进行自由选择，可以要求无权代理人赔偿因其履行不能而负赔偿责任，也可以要求无权代理人履行该无权代理的法律行为所产生的债务；2、契约利益损害赔偿主义。即在无权代理人不履行合同之时，相对人可以解除房屋买卖合同，并就因解除该合同而造成的损害要求赔偿；3、履行利益赔偿主义。即在无权代理人不履行合同之时，相对人可以解除房屋买卖合同，并就因债务不履行而导致的损害，一并请求赔偿。

在解除合同与损害赔偿的关系问题上，我国立法历来认可合同解除与损害赔偿并存。《合同法》第112条规定：当事人一方不履行合同义务，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿。第113条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第97条规定，解除合同后，当事人可以要求赔偿损失。但在合同解除与损害赔偿并存的基础上，损害赔偿范围到底包括什么，怎么赔偿等问题存在不同的看法，且至今也未有统一的论证。有的人认为合同解除之后，合同已经消灭且溯及既往，但是合同解除之后的确存在损害的事实，因此在考虑损害赔偿之时因该以合同有效为前提；有的人认为，合同解除后，是信赖利益的损害，所以赔偿的应该是信赖利益损失；有人认为，合同解除后，合同并非溯及消灭，合同不履行而导致相对人的损失并不因合同解除而消失，可与合同解除一并主张。其实，所有的观点分歧在于房屋买卖合同解除之后，赔偿的范围究竟是按照信赖利益损失主张还是按照履行利益损失主张。

在房屋买卖合同纠纷中，在因无权代理人无权代理而形成的违约导致不能完全或者部分履行合同，或者说履行合同在法律上已经完全不能，或履行费用过高，实际履行已不必要时，对履行利益不进行保护对于相对人来说时明显有失公平。此时相对人并非不想履行合同，而是无奈之下因无权代理人的过错而选择了解除合同。解除合同完全可能不是因为继续履行对买受人不利。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条的规定：具有特殊情况之时，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款已被的赔偿责任。也就是说在本文叙述的情况下，加倍赔偿很有可能不足以防止无权代理人因违约而获得的巨大利益。如果在房屋买卖合同因无权代理人原因导致解除的情况下，如果将解除合同，赔偿损失的范围规定违信赖利益的损失，对于无权代理人来说，其虽然对某特定合同作出了相应的赔偿，但是与其实施该无权行为背后所能取得的利益相比，信赖利益的赔偿显然属于小风险大回报的行为，很有可能会促使社会不和谐，导致更多的无权代理人发生，结果可能会诱发违约行为，而起不到制约违约行为的作用。而且，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》制定于2003年上半年，根据当时的市场情况，房地产市场价格呈现缓慢上升的趋势，基本比较平稳，该司法解释的赔偿标准完全可以弥补非违约方的损失，也足够对违约方达到威慑、惩罚的目的。但2005年后，房价、土地突飞猛涨，远远出乎当初立法者的预期及制定司法解释的大前提。而且此司法解释适用的是商品房，商品房之外的二手房等不在该司法解释管辖的范畴。

从现在的房地产市场情况以及房屋买卖合同纠纷案件中可以分析得出，有些案件的形成是因为房屋价格上涨引起，很多最后被认为无权代理的人其实在最开始其与相对人接洽的时候是有权利人的授权并享有代理权的，只是因为相对人法律意识的淡薄及房价的上涨对原来的出卖价格不满意，导致业主不愿意卖房，因此在无其他合适理由之下，否认代理人有代理权从而解除合同。在此种情况下，对买受人进行履行利益赔偿符合损害赔偿政策应取得的遏制违约的效果。

因此，笔者认为在因无权代理人的过错导致房屋买卖合同解除的情况下，应以履行利益损失为无权代理人赔偿相对人损失的范围。

三、房屋差价损失如属于损害赔偿范围，当事人主张该损害赔偿应符合何种要件；

    1、合同解除应指法定解除；法定解除包括：因不可抗力致使不能实现合同目的。在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的等。在约定解除的情况下，应依据双方合同约定处理；

2、合同解除的根本原因应限于房屋交付不能或迟延履行；

3、由于在清偿期届至前并无给付迟延或给付不能可言，因此，在清偿期届至前，解除房屋买卖合同的，并不能请求履行利益的赔偿；

4、在房屋买卖合同解除后，买受人仅能主张履行利益赔偿，而无法主张合同消灭所致损害的赔偿。如合同价60万，市场价80万，85万购得同等条件房屋。只能赔偿20万；

5、在买受人获得赔偿时，应当扣除买受人因合同解除而减少的费用支出，此为损益相抵的当然之意。