商品房预售的纠纷及其处理

商品房预售俗称“卖楼花”，是指房地产开发商仍未竣工尚在建设中的商品房预先出售给预购人，预购人支付购房款，开发商在房屋竣工验收合格后将房屋交付给预购者并转移房屋所有权的一种销售形式。商品房预售制度的特殊性在于订立合同时，标的物尚不存在，合同签订距离标的物建成交付有较长的时间间隔，对于预购人来说，交易的不确定性与风险性更大，并且由于我国房地产相关法律规范的不完善，商品房预售合同往往容易引起诸多纠纷。

一、商品房预售的条件

商品房预售的条件，笔者认为可概述如下：

根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定，商品房预售应当符合下列条件：

（1）预售方已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。为保证土地资源合理使用，防止国有土地利益流失，开发商只有在交付全部土地出让金，并取得了土地使用权才能进行房地产交易，也以此强化对预购人权益的保护。

（2）预售方必须取得建设工程规划许可证。根据《城市规划法》的规定，城市的基础设施和房屋建设，应当符合城市建设整体规划要求。建设规划许可证是工程建设的必备条件。如果开发商未取得建筑工程规划许可即进行建设并预售商品房，该房屋为违法建筑，所签订的预售合同也视为无效合同。

（3）按照提供预售的商品房计算，预售方投入开发建设的资金，已经达到了工程建设总投资的25%以上，并已经确定了施工进度和竣工交付日期。法律规定该条件的目的在于有效的防止炒卖地皮，抑制预售人的投机行为。此外，规定确定施工进度和竣工交付日期，便于对开发商履行合同义务进行监督管理，确定违约责任，以达到保护预购人的利益的目的。

（4）预售方已经取得商品房预售许可证。商品房预售许可制度是国家对商品房预售的行政监管制度，防止违法销售行为，保证预售行为的规范性。预售方必须向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。此外，根据《城市房地产管理法》规定预售方必须是经过批准设立，并在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业。

二、购买预售商品房的纠纷及处理

（一）面积误差纠纷

    “面积误差”是指商品房买卖合同中约定的面积与房屋产权登记面积之间存在的差异。根据建《商品房销售管理办法》第34条第1款规定:“房地产开发企业应当在商品房交付使用之前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘, 测绘成果报房地产主管行政部门审核后用于房屋产权登记。”即开发商在商品房交付之前，用作产权登记的商品房面积应当是委托具有房产测绘资格的单位实施测绘并经房产部门审核的。但由于在商品房预售过程中，双方缔结合同时预售商品房尚未建成,双方在合同中约定的面积，一般都是卖方依据商品房项目施工设计图纸自行测算或委托测绘单位测算的预测面积。但如在建设过程中开发商变更规划、设计, 或者将不应计入共有建筑面积的部位计入销售面积，或因测绘计算规则标准不同造成面积误差,便会涉及到房屋面积变更问题。

     根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

　　（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

此外，因开发商变更规划设计引起的面积误差，根据《商品房销售管理办法》第二十四条规定，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

（二）“一房二卖”交付不能纠纷

商品房的交付，指的是房屋建成以后，房产商及购房者共同办理房屋过户手续，购房者拥有房屋所有权的过程，此标志着履行预售合同的最终完成。预售合同由于商品房建设周期长、风险大，更容易因各种原因而产生交付纠纷。房地产开发商因为地震、台风等意外自然灾害的发生，或者由于政府城市规划而使得建设项目取消或者搁置而造成的房屋交付不能，属于法律上的不可抗力。房地产开发商对此并不承担违约责任。但在司法实践中，还存在许多因开发商违约而导致的交付纠纷，一房二卖导致的交付不能纠纷就是常见情形之一。

现行商品房预售登记的制度缺陷，是一房二卖现象屡禁不止的重要因素。根据《城市房地产管理法》第44条第2款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案。”《城市商品房预售管理办法》第10条第1款规定：“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”

而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 因此，我国法律虽然规定了商品房预售合同登记制度，但该规定仅是相关部门对预售合同的一种行政管理措施，为商品房预售人的设定行政义务，非商品房预售合同的生效要件，也非订立商品房预售合同必经程序。因此，该合同登记备案制度强制力较弱。

     此外，《城市房地产管理法》以及《城市商品房预售管理办法》均未对该登记的效力进行明确规定。该登记不同于预告登记，其所登记的只是商品房买卖合同中约定的债权债务关系，不是一种物权性质的登记，并不当然产生对抗第三人的效力。 

在法律对购房人利益未尽全面保护的现状下，出现“一房二卖”或“一房多卖”的情况时，各个购房者的利益如何维护？在签订多份商品房预售合同的过程中，开发商作为房屋的所有者，其处分行为在法律上没有实质差别，除非购房者在签订购房合同时已知晓房屋已被预售的事实，但仍然与开发商订立合同，那么这种行为有与开发商恶意串通损害第三人利益之嫌，所签订的合同应属无效合同。除此之外多位购房者的合同均具有同一效力。但此时开发商只能选择其中一份合同履行，对于其他合同则应当对购房人承担法律上的不利后果。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项规定开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。买受人可根据此规定向开发商主张双倍赔偿。

（三）标的物权利瑕疵纠纷 

在现实中，房地产开发商为了筹措更多的建设资金，常将自己的在建工程抵押给银行等金融机构已获得资金支持。第一种情况是将其在建项目抵押给银行，后又隐瞒抵押事实将抵押房屋销售出去；第二种情况是开发商在与预购人签订合同后，不为预购人办理登记备案手续，在购房者不知情的情况下，在已预售的房产上又设定抵押权。届时抵押期满，开发商不能偿还债务时，抵押权人就会对房屋行使抵押权，预购人的权利就会受到损害。

因此，购房人为保障自己的合法利益，在签订预售合同之前，必须核对开发商的《商品房预售许可证》，以确定是否存在土地抵押或在建工程抵押情况。对于已设定抵押权的房产，应开发商办理抵押注销手续方可签订商品房预售合同；对于未设定抵押的房屋，预购人在签订预售合同后，应要求开发商及时办理登记备案手续，防止开发商日后在将已售的房产上设定抵押权。对于开发商隐瞒出售房屋已抵押的情况导致合同被无法履行被解除的，可根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定，请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。