开发商楼书构成合同内容的几个问题的说明
开发商在进行楼盘前期推广时均以精美的楼书展示自身楼盘的特点和优势，以此达到吸引消费者购买的目的。而实践中经常发生楼书内容与交付时情况不符的地方，此时楼书上的内容是否可以作为商品房买卖合同上的义务，消费者是否可以以此追究开发商的违约责任，这均是值得探讨的问题。
对于楼书要约是否能商品房买卖合同要约的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《最高院商品房司法解释》”）第3条已有相对明确的规定，即商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。虽然最高院的司法解释在很大程度上有助于对楼书作为合同内容的认定，但在实践中仍会出现下列问题。
第一、开发商经常会提出的“楼书不是在购房者签约之前取得的因而不能作为要约”的观点，以此抗辩自身的责任。对于此问题，笔者认为根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称“《民事证据规定》”）第7条、第64条、第75条之规定，对于举证责任的分配应遵循公平和诚实信用的原则，并综合考虑当事人的举证能力；对于证据效力的认定因运用逻辑推理和日常经验法则进行判断。在购房者能提供宣传资料的情况下，应从日常生活经验来考虑。在通常情况下，只有开发商会去制作这些宣传资料，购房者或者其他人根本没有伪造以上资料之可能性，故即使购房者提供的某些证据可能会在形式上有所缺陷，但可以认定这些宣传材料是由开发商制作并且发放的。正是由于这些宣传资料是由开发商制作和发放的，故与购房者相比，开发商更可以准确掌握这些宣传资料的制作日期与发放时间，即开发商离证据更为接近，其对该证据的举证能力要强于购房者，故应由开发商对购房者是在双方《商品房购销合同》签订后才获得上述宣传资料进行举证。若开发商不能证明上述事实，故其应承担举证不能的不利后果。基于以上原因，在大多数的情况下可以推定购房者在签署合同前已获得上述宣传资料。此外，笔者认为，由于绝大多数的小区都是进行整体规划的，小区的配套公建设施在初次规划时就已经全部确定了，因此除非存在规划设计的变更，否则小区内的公建配套设施并不会因为该小区是分期建设的而出现增减。若没有证据证明开发商所建小区内的配套公建设施曾因规划而调整，故对于普通购房者来说，在为每期楼书中对公建配套的宣传也应是保持一致，即各期小区楼书中的该部分可以互为印证，所以即使开发商可以证明其某期楼书是在当事人双方签订商品房买卖合同之后才制作和发放的，但仍不能否认该宣传资料是可以反映该小区前一期宣传资料内容的事实。
第二、开发商通常还会提出的“购房者不能证明该楼书归其所有因而该楼书不能作为要约“的抗辩观点。笔者认为，根据我国合同法的规定，要约必须向相对人发出，相对人一般为特定的人，但在特殊情况下，对不特定的人做出要约又无碍要约所达成目的时，相对人亦可为不特定人。在此类案件中，开发商发出的作为要约的宣传资料的相对人可以是不特定的。具体而言，开发商作为房产开发商制作楼书进行宣传的目的就在于让更多的人知道该楼盘的具体情况和优势所在，吸引更多潜在购房者购买该物业以达到良好的销售业绩；这种宣传必定是针对不特定对象的，而每位购房者由于在最终决定购房前都会认真浏览、甚至仔细研究该宣传资料以便做出科学的购房判断，所以他们都是该要约的相对人。综上所述，由于开发商要约的对象是不确定的，故在购房者已经购房的情况下，即使其没有楼书或特定楼书不归其所有，也可以认定购房者是基于楼书的宣传而购买该房屋的，是开发商要约的相对人，开发商的楼书应视为对购房者的合法要约。特别需要指出的，开发商在楼书上的宣传内容也可以看作是开发商对将来购买该楼盘的不特定消费者的一种承诺，即保证其楼盘具有如同宣传资料上所描述的功能设施，能达到购买者的对居住和品质的期待，故无论消费者是否知悉该承诺，开发商都应遵循诚信原则，恪守承诺，使楼盘水平与楼书宣传一致，而不能应消费者不知悉楼书为由，就不履行业已作出的承诺，这种做法是有违民法诚实信用的基本原则的。
第三、对于开发商经常提出的“楼书上的内容并不具体，不能对房屋买卖合同的订立以及房屋价格产生影响因而该楼书不能作为要约”的观点，笔者认为双方争议的楼书内容是否具体，是否能对房屋买卖合同的订立和房屋价格产生影响的问题应结合具体情况判断。就某些运动设施来说，运动设施可以使业主在小区内就近进行相应的锻炼，对提高小区生活条件和品质有很大的作用，有比较高级的运动设施的小区通常有附加意义，某些设施会给购房者造成该小区属于的高档小区的暗示，这种暗示无疑会对合同的订立或价格产生了重大影响；就某些小区的安全设备来说，安全既是业主最基本需要也是业主最看重事项之一，而安全设施可以使小区的安保水平提升一个档次，这肯定会对合同的订立或价格产生了重大影响；就其他辅助设施，比如幼儿园来讲，小区内如果有此类设施则可以给小区业主的生活带来了极大的便利，而这类设施不言而喻是会对合同的订立或价格产生了重大影响的说明和允诺。与此不同的是，某些小区的装饰工程，并不会对居住的质量、安全等因素产生影响。该类建筑即使未按楼书所描述的建造也只会对小区的环境和品质造成轻微的、十分有限的影响，故其不符合“宣传资料的说明或允诺应对合同的订立或价格产生重大影响”的条件，故该类建筑的位置或标准也不属于双方合同的约定范围。
第四、需要注意的是，购房者可以要求开发商履行的内容应有双方的商品房买卖合同中有相应的约定，这种约定既可以是在双方当事人签署的《商品房购销合同》中具体内容，也可以是符合《最高院商品房司法解释》第3条所规定条件的内容。然而，对于其他的证明合同内容的主张要相对谨慎。例如有些时候购房者以开发商提供的建设标准与规划标准不符而要求开发商承担违约责任。笔者认为即使购房者提供的规划图是真实的，其后也未经相关规划变更，但规划图上的内容不能直接与房屋买卖合同上的内容相等同。除非规划图上的内容被明确写入当事人之间的合同文本或者成为符合法律规定的应作为合同内容的宣传资料，否则规划数据不能直接作为合同内容。虽然相关规划主管部门可以追究开发商未按规划进行建设的责任，但该责任属于行政责任范畴，与购房者的民事诉求并无关联，故笔者认为规划文件或者规划图所确定的具体建设标准不属于双方合同的约定范围。
关于开发商未建楼书所约定的建筑时，购房者的损失计算的问题。笔者认为，根据《合同法》第113条之规定，在已经遭受了实际损失的情况下，购房者有权要求开发商支付赔偿金。在开发商确有违约的情况下，若开发商依约履行合同，将这四项设施建成，则购房者本可享受更加安全的小区环境，可以获得使用这些设施所提供的便利，可以生活在一个环境品质更加高的小区里，以上这些利益都是作为小区的业主的购房者应得而未得的，这些显而易见的利益无疑就是购房者因开发商违约所遭受的积极利益的损失。这种损失是明显的、是实际存在的。关于开发商经常认为的“购房者没能举证证明其实际损失”的观点，笔者认为，购房者所遭受的损失是可量化的，即购房者可以要求开发商继续履行从而完成相关设施的建设，而在继续履行变得不现实的情况下，亦可以要求开发商替代履行，即以未建设施的建设费用作为对购房者的补偿，可见购房者已举出的相当的证据证明其遭受的实际损失。虽然必须承认这种补偿费用的量化比较复杂，但不能因为在量化具体赔偿数额时遇到了一定的困难和不便，就否认购房者遭受到了实际的损失的事实。更为重要的是，开发商因未履行合同约定的公建设施而节省了本应支付的大量建设费用，而节省的费用无疑已经成为开发商的获利；此时，若购房者不能得到合理的赔偿则会出现开发商因为其自身的违约行为反而获利的情况，这显然是对我国民法公平原则，诚实信用原则的根本违反，是难以接受的。综上，笔者认为，购房者因开发商的违约行为所遭受的损失是实际存在的，应予以适当补偿。
（浙江智仁律师事务所 陈南律师）
