办案手记 | 三个业主，数十套房产，一百万物业费，一案解决

本案来自浙江事务所近期承办的实战成功案例，相关争议焦点均提炼于案件本身。本所律师为案件中原告物业公司的代理人，对案件主体及关键事件和数据已做简化或匿名处理，仅供学习参考之用。

当事人物业公司为A大厦前期物业管理单位，A大厦中部分房屋为拆迁指挥部委托开发商建造，并在房屋竣工后予以回购，案涉争议物业标的1幢、2幢即为拆迁指挥部委托建造回购房屋。拆迁指挥部将1幢房屋安置给了经济联合社、将2幢房屋安置给了某省级研究所。该两处物业标的涉及房屋数十套，拖欠了约两年的物业费100余万，物业公司与各方多次协商未果，遂委托本所律师起诉至法院。

1、1幢房屋的物业费交纳义务主体如何确定？从何时缴纳？

2、2幢房屋的物业费交纳义务主体如何确定？从何时缴纳？

3、研究所于签署《安置协议》后一年，才接收2幢房屋，迟延交房的责任在哪方？这一年期间的物业费由哪方承担？

本所律师接受委托后，详细的研究了案情并和当事人进行了深入沟通，提出应诉的基本策略是：首先，须查明权属情况，以明确责任承担主体。查明权属后，我们发现本案的物业标的涉及多个业主，按照传统的办案思路，须按一个物业标的对应一个业主，拆分成4个案件分别起诉。为了避免新旧业主各执一词，推诿缴费责任，法院难以查清案件从而作出不利于我方的判决，也为了提高办案效率，减少诉累，我们通过合理巧妙的设计诉讼请求，利用业主相互间的联系，以“连带责任”的名义将原本的三个案件合并为一个案件起诉。同时，针对本案情况，整理了相关的法律规范，检索了大量案例，并制作了案情时间表，在此基础了形成了物业公司的代理意见。本案历时6个月，查档一次，开庭三次、调解一次，与法官电话沟通不下十次，最终大部分意见均被法庭采纳。

1、本案被告的身份性质决定了本案的复杂性，三被告分别为拆迁临时机构、省级事业单位、村集体经济组织。一方面，身份证明信息难以获取，本所律师通过网络检索、申请政府信息公开、走访相关政府部门等方式最终获取了各被告的身份信息；另一方面，由于各被告的单位性质，决策难，导致多次调解未果。

2、本案物业标的涉及多个业主，数十套房产，原则上需分成多案处理，但若分案处理，新旧业主交接的时间及责任划分问题将难以理清，本所律师通过巧妙设计诉讼方案，将多个诉讼成功合并为一个诉讼，成功立案审理，并获得良好的效果。

支持了物业公司绝大部分诉讼请求，各被告均已全额履行。

本所律师从本案中提炼了以下几个物业公司风控建议：

1、在新旧产权人未就房屋交付、物业交接等事宜达成一致书面意见时，尽量不要替原产权人保管钥匙、门禁卡等物品，以防承担房屋交付义务。

2、从开发商、原产权人处接收钥匙、门禁卡等物品时，建议签收交接单，明确接收的物品明细及接收日期。

3、在收到原产权人或新产权人要求办理房屋交接手续的申请时，书面回复同意并及时办理，避免因我方原因导致迟延交付。若确有特殊原因导致不能交付的，及时进行书面回复解释清楚缘由并保留证据。

4、在与业主就物业费金额产生争议，双方无法达成一致时，可书面要求对方先支付双方无争议部分，有争议部分再另行协商。

作者简介

浙江智仁律师事务所

专职律师

教育背景：

华东政法大学

专业方向：

民商事金融诉讼与非诉业务

执业格言：

不积跬步，无以致千里

作者简介

浙江智仁律师事务所

资深律师

教育背景:

浙江财经大学

专业方向：

非诉讼方面：尽职调查、私募基金管理人备案登记；诉讼方面：侧重于民商事诉讼。

执业格言：

胜利即正义