【智仁·企业法秘】车位购买中需注意的法律问题

《民法典》第二百七十五条规定了两种类型的车位，第一种“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”，此类车位是属于规划用来停车的车位，也就是说是有产权的车位；第二种“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”，这种车位属于业主共有，也就是说是不能进行出售、附赠或者出租，只能是由业主共同使用。

除了上述两种车位之外，还有一种车位是现实中比较常见的，那就是人防车位，根据《人民防空法》第二十二条的规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”，而此部分防空的地下室根据《人民发空法》第二十六条“国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。”的规定，在平时就可以用来作为停车位使用。

1.对于规划车位的权利。规划的车位我们可以把它看成是和房屋一样的商品，因为他是经过规划及建设许可的，可以取得产权，所以可以出售、附赠、出租。在开发商完成建设后，车位的产权属于开发商，他既可以选择将车位出售给业主，也可以选择卖房时作为促销手段赠与给业主，同时他还可以继续持有出租给业主。所以在取得此类车位的时候，一定要弄清楚开发商给你的是哪种方式，如果是出售和附赠都是可以办理产权证的（根据当地政策规定），拿到产权证车位就是你的财产的，可以行使产权下的其他权利，如转让、抵押、出租等权利；如果是出租，那么你取得的只是使用权，你的权利将会受到诸多限制，比如最长只有20年的使用期限，以及可能限制转让等。

2.占用业主共有的道路或者其他场地增设的车位。此类车位是占用了业主的共有部分而另行划设的车位，如何使用应由业主通过业主大会决定，但是此类车位不能出售、附赠或出租，也就是说所有的地面车位均不能进行买卖，一般是供所有业主使用。

3.人防车位的使用。以浙江省为例，根据《浙江省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》第十九条第三款的规定：“平时利用其他人民防空工程，建设单位应当向人民防空主管部门办理登记手续。人民防空主管部门应当与建设单位签订人民防空工程使用和维护责任书，依法明确双方的权利和义务。”,也就是说建设单位（一般为开发商）在取得人防部门发放的《人防工程平时使用证》后，就可以取得合法使用防空设施的权利，而开发商一般的使用用途就是作为车位来供业主使用，此类车位只有使用权，没有产权，开发商也只能转让或出租使用权。一般的情况下，开发商会是人防车位的使用权权利人，如（2020）浙0109民初2920号周刚诉杭州一方房地产开发有限公司合同纠纷案中，双方签订的车位买卖协议约定了人防车位的转让，周刚以人防车位属于国家，不得出售转让要求撤销合同。法院经审理认为，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款的规定，国家鼓励支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。本案中，一方公司依法投资建设大成名座地下防空设施，其对该地下防空设施依法享有使用管理及获取收益的权利。虽然一方公司与周刚签订《大成名座车位买卖协议》约定的转让标的为车位，但在《车位证》中明确车位不得办理所有权证，使用人对车位享有专属使用权。故应当认定协议双方约定转让标的是车位使用权，合同有效。

1.切记不是所有车位都能买卖。如上文所述，真正可以买卖的车位只有规划车位，但是目前对于此类车位是否可以办理产权证每个地方规定不同，在购买时需查看开发商的规划许可证、建设工程许可证、预售许可证等来验证是否属于规划车位，是否可以出售办证。避免被开发商拿人防车位当规划车位来出售。

2.占用公共部门划设的车位一般不能租赁。因为占用公共部门划设的车位应该由小区业主共同使用，所以不能够由开发商或物业出租给某个业主固定使用，除非业主大会同意以出租的方式给某个业主固定使用，但收益归所有业主共享。而现实中，会因为业主不了解情况，购买了开发商推荐的地面车位，最终也不能解决自己的停车问题。

3.人防车位只有使用权。人防车位由于其特殊性质，只有使用权可以出租，但是由于人防车位与规划车位的外部特征很相似，容易产生混淆。也容易陷入开发商的虚假宣传中，所以在“购买”车位时一定要注意区别车位的性质，避免“购买”到人防车位。实践中，人防车位的使用权归属及确认可以通过查阅是否有人防部门颁发的《杭州市人防工程平时使用证》来判断，如果开发商可以拿出合法的使用证明，那么其转让或出租使用权就是合法的，如果无法拿出那么对于其使用权就要进行确认。对于人防设施的使用权，按照规定是谁投资谁受益，还有一个重要的区分点就是该设施是否计入和公摊面积，如果计入公摊面积，那么就属于全体业主投资，可以由业委会代表业主集体办理使用证，但如果没有计入公摊面积就是开房商投资，使用权就在开发商手里。如（2015）杭下民初字第01333号杭州市房地产开发集团有限公司诉杭州市下城区东园高层公寓小区业主委员会物权保护纠纷一案，就确认了由于业主无法拿出证据证明人防设施面积已计入公摊面积，所以设施的使用权在开发商手里。

4.对于规划的车位，需优先满足业主需要。《民法典》第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”，不管是通过出售、附赠、出租的方式，都要优先保证业主的需要，只有在已经满足了业主的需要后才能通过其他途径处置车位。我们经常看到有开放商将车位统统打包卖给一个人，很多都是并不是小区业主的人，然后这个人再出租给业主。这样的事情往往会激起业主的愤慨，甚至会发生很大的冲突。像最近闹的沸沸扬扬的柳州吴姐自己买了一个小区的750个车位，虽然说其可能是小区业主，但是这样的行为明显超出了合理的使用目的。但是如果按照民法典的规定，业主对于规划的车位享有优先的使用权，如果开发商再把这样的车位出售给非业主，那么业主就可以以所享受的优先权起诉开发商将车位优先出让给业主使用。

车位问题是个民生问题，如果不能在“购买”前充分的了解车位的性质，可能会中了开发商虚假宣传的招，以为自己买到了一个有产权的车位，实际上只是一个使用权。或者买了地面车位，最终由于业委会代表业主主张权利，使自己陷入争议之中。所以，希望大家在“购买”车位前一定要擦亮眼睛，充分的了解车位的性质，然后再下手。