【矩阵周推】浙江判例：房屋尚未交付却因房开公司债务被法院拍卖，已付购房

2010年9月30日，赵某向亚西xx公司确认购房意向，并交付了10万的购房意向金。

同年11月1日，赵某与亚西xx公司签订《浙江省商品房买卖合同》，确认购买位于浙江省江干区某小区一房屋，并在当日支付了购房款733070元，剩余的购房款83万元向银行贷款，亚西xx公司帮助办理相关的贷款手续。购房合同由亚西xx公司保存。之后赵某一直等待交房。

2016年7月，亚西xx公司通知赵某参加破产会议，赵某提出不要破产债权，要房屋，亚西xx公司表示同意。几天后，亚西xx公司告知赵某其所购的房屋于2014年已被浙江省湖州市南浔区人民法院拍卖。因亚西xx公司未及时告知，赵某已丧失提出异议权的时机。

赵某即刻提出要求亚西xx公司归还购房合同，并在之后得知亚西xx公司在签订合同后并未到房屋管理部门办理相关的登记手续，同时由于赵某非杭州市户籍，无法办理贷款，此时也未告知赵某，也没有通知赵某用现金缴款。

赵某于2016年提起诉讼，请求确认已付购房款项计833070元，亚西xx公司赔付违约金349651元，共计1182721元；赵某的购房款在亚西xx公司的破产财产中享有优先受偿权。

赵某与亚西xx公司签订案涉合同，赵某已按约定支付房屋首付款人民币833070元，按理，应办理按揭和房产预登记手续，但亚西xx公司未办理房产预登记手续也未催告赵某办理银行按揭，亚西xx公司在履行合同过程中明显存在过错，赵某缴纳购房款系以获得房屋为对价，其可以要求房产公司继续履行合同。

但本案中，考虑到赵某所购房屋被司法机关执行，赵某仅能选择取回购房款，故赵某要求返还的购房款系基于房屋买卖合同发生，并不属于普通债务，可予优先偿付，对于赵巧萍主张的违约金，因赵巧萍仅缴纳首付款，后并未缴纳房屋全款，此前也未提出要求解除合同，故赵巧萍主张违约金不当，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国破产法》第十六条之规定，一审法院判决：

一、确认亚西xx公司应返还赵某购房款人民币833070元并优先受偿；

二、驳回赵某其他诉讼请求。

亚西xx公司不服，提起上诉。

赵某诉请主张的亚西xx公司因违约而应承担的还款之债，原审判决予以确认并无不当。但该债权依法属于普通破产债权，原审判决确认赵某就该债权享有优先受偿权利缺乏法律依据。亚西xx公司就该节之上诉理由成立。原审判决系确认亚西xx公司应返还赵某的债务数额，并不存在给付内容，亚西亚公司就原审判决主文所提异议不能成立。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，致实体判决部分有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条的规定，判决如下：

一、撤销杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初6299号民事判决；

二、确认亚西xx公司应返还赵某人民币833070元；

三、驳回赵某的其他诉讼请求。

赵某向亚西xx公司购买案涉房屋并支付部分购房款合计833070元，后所售房屋因亚西xx公司未能清偿其对外负债而被人民法院强制拍卖，进而导致无法向赵某交付房屋，赵某只能要求亚细亚公司返还购房款，事实清楚，可予认定。

现本案争议焦点在于，赵某要求返还该83万余元购房款的请求权在破产程序中能否确认为优先债权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（【2014】执他字第23、24号）指出：“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条‘承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人’的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权……与执行程序相比，破产程序能更好地清理债权债务。在破产程序中，《批复》关于优先保护商品房买受人权利的规定也应予以适用，请你院考虑可否引导相关案件通过破产程序处理。”上述司法解释及最高人民法院答复意见表明，商品房买受人的权利，包括房屋建成情况下的房屋交付请求权和房屋未能交付情形下的购房款返还请求权，均应优先于建筑工程承包人的优先受偿权和抵押权人的抵押权。

本案案涉房屋系住宅，而赵某在杭州市又无其他住房，且其已经实际向亚西xx公司支付超过一半的购房款计833070元，在亚西xx公司未能交付案涉房屋之情形下，根据前述规定，赵某要求返还购房款之请求权在亚西xx公司破产程序中理当享有优先于建设工程价款及抵押权受偿的权利。亚西xx公司提出，案涉房屋已经被人民法院强制拍卖，房屋产权已经不再登记在亚西xx公司名下，故赵某不应享有优先受偿权。然如前所述，房屋买受人的购房款返还请求权享有优先受偿之权利，系以房地产开发企业未能实际交付房屋为前提条件，至于房屋是否仍登记在房地产开发企业名下，并不影响该优先受偿权的成立。故亚西xx公司该项抗辩理由，缺乏法律依据，难以成立。二审法院认定购房款属于普通债权，与上述规定不符，存有不当，本院予以纠正。

作者简介

浙江智仁律师事务所

高级合伙人

社会职务：

浙江省律师协会公司专业委员会委员

主要领域：

建筑房地产、投融资并购、商事争议解决