智仁原创 | 违法建筑转让后，行政法律责任人是谁？

通说认为：无论违法建筑物经过多少次何种流转，均无法改变原始建造者实施建造的这一事实，故仍应以原始建造者为被处罚对象。

根据《行政处罚法》的规定，行政处罚是指行政机关依法对违反行政管理秩序的公民、法人或者其他组织，以减损权益或者增加义务的方式予以惩戒的行为。违法建筑的查处对象应当是违反行政管理秩序的行为人。因此，违法建筑转让后，查处的对象仍然是原始建造人，受让人可以作为利害关系人参与调查取证等程序。

比如在某富水泥公司未经批准即占用土地进行建设行政处罚一案中，法院认为：本案中，对于事实各方均无异议，根据《土地管理法》和《行政处罚法》的相关规定，故以其作为该起土地违法案件的被处罚对象并无不当。虽然在处罚决定作出之前违法建筑的实际占有、使用者已经发生了变化，但违法事实的造成仍然是某富水泥公司实施建设的结果，在这一主体仍然可以查找到的情况下，以当前的实际占有、使用者某佳水泥公司作为被处罚对象，难以找到相关依据。

又如张某与三亚市某区综合行政执法局行政处罚再审一案中，区执法局在查处涉案违法建筑的过程中，根据执法人员自制的临春居委会未盖章的《调查声明》，认定张某为涉案房屋的所有人和使用者，确定张某为405号处罚决定的行政相对人。但经法院再审查明，张某的房屋系2003年9月向临春四组原籍村民高某、高建南购买所得。而张某提交的证据足以证明涉案房屋的实际建设者为高某。故认定区执法局未对涉案房屋的实际建造人、建造时间等事实做详细调查，即将张某列为行政相对人，主要证据不足，作出405号处罚决定属于在未查明事实的情况下错列或漏列行政相对人，属于查明事实不清，主要证据不足。根据《城乡规划法》规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的处罚对象均是违法建筑的建设者，区执法局主张违法建设人是指享受违建利益的主体，张某是适格被处罚对象的主张系对法律理解错误，该项主张不能成立，法院不予支持。

行政机关在处理违法建筑的法律关系中，应当针对不同情况进行相应的处置，主要分为两种情况：一是对于正在进行建设的违法建筑，可对违法建设者予以处罚。二是对于违法建筑已经建成多年并已出售的情况，由于行政机关实施强制拆除时已经产生了新的权利人，即除了违法建筑的建设者外还有违法建筑的实际居住、使用人。因此，行政机关对于违法建筑采取强制拆除的处理方式实际上直接影响的是购买该违法建筑并居住使用的利害关系人，对违法建筑原建设者的影响可能已经微乎其微了。在此情况下，行政机关在作出对违法建筑的处理时，必须考虑到直接受到该行政处理行为实际影响的利害关系人的正当权益。甚至即使现持有、使用人没有实际取得案涉房屋的房屋所有权证，但其作为房屋的实际居住使用人，应当享有对涉及该房屋相关处理决定的知情权、陈述权和申辩权，这是行政法赋予利害关系人的正当程序权利。

例如在安徽某地法院审理的城乡建设行政管理一案中，法院认定被诉强拆房屋行为存在程序违法之处，“根据一、二审查明的事实，本案被强拆房屋被认定为违法建筑。从形式上看，被申请人颍州区城管局根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国行政强制法》等的相关规定履行了相应的法定程序，但这一系列的程序都是针对本案一审第三人罗桂忠作出的，而案涉被强拆房屋的实际居住人是再审申请人刘某，并不是罗桂忠，因房屋强拆受到实际影响的也是再审申请人刘某。即使一审第三人罗桂忠是被强拆房屋的建设者，对于已经建成多年的涉案房屋且该房屋实际居住使用人已经不是罗桂忠本人的情况下，被申请人所作出的针对涉案房屋的告知、催告及强制拆除决定和强制拆除行为的相对人不能再仅仅局限于涉案房屋的原建设者，而忽略了行政行为作出的直接相对人或利益明显受影响的利害关系人。”

单国炬