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办案手记 | 千万物业费纠纷何以一案解决（含复杂物业费案件的办理重难点）

发布时间：

2024-10-02

作者：

本案虽然是一起案件，但涵盖了跨期七年、上千户业主、金额上千万元的物业费欠费，每户业态欠费情况各有不同，存在争议的物业费有数百户，总结归类后涉及的争议类型仍有数十种，代理人需要熟悉每种情形、分析论证、据理力争且总体思路须保持连贯一致。我方起诉时主张金额约一千万，本案双方存在争议的部分，绝大部分法院都支持了我方的主张，最终支持的金额高于客户预期近百万元，客户表示非常满意。

案件概述

委托人物业公司为台州某住宅小区的前期物业服务单位，自2017年起为小区提供物业服务，小区体量大，包括一期、二期共千余套房产，小区开发商自2017年起拖欠前期介入费、空置房物业费，欠费本金累计至2023年约800万元，算上利息近1000万元，严重影响了物业公司的正常经营。物业公司经多次催讨无果，在与我们接洽两年后，最终决定委托我们代为起诉。

争议焦点

一

原告是否全面到位的履行物业服务合同，开发商能否以物业公司提供的物业服务不达标抗辩减免物业费？

就物业公司是否全部履行合同约定的义务，物业公司可从历年的物业服务记录、小区业主的评价、行政机关的评价等方面入手，甚至可以邀请法官现场走访勘察，以证明物业公司已按合同约定提供了优质的物业服务，从而反驳开发商关于服务不达标应减少价款的主张。

此外，由于物业服务具有全天候、不间断的特性，服务质量众口难调，间或出现物业服务瑕疵在所难免，即使物业服务存在一定的瑕疵，也不构成对物业公司总体物业服务的否定，业主不能以此拒交物业费，否则部分业主不缴纳物业费的行为会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已缴纳物业费的业主利益。

业主若对物业管理有意见，可通过投诉监督、督促物业服务人改进、弥补，仍达不到合同约定标准的，可以通过合法程序解除合同、更换物业服务人。

参考案例

参考法条

《物业管理条例》（2018修正）

第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（五）按时交纳物业服务费用；

二

空置房物业费计算的起始时间及截止时间如何确定，特别是开发商主张已交房，而业主实际未收房产生的真空期物业费，应由哪方承担？

依据《浙江省物业管理条例（2009修改）》第三十三条“已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位全额交纳”，也就是说，在各方没有约定的情况下，只有“已出售已交付”的房屋，物业费才由买受人承担，其余三种情况，包括“房屋未出售未交付”、“房屋已出售未交付”、“房屋未出售已交付”均由建设单位负责交纳物业费，前两种情况常见，第三种情况较为复杂，在本案中也有涉及。

本案开发商与小业主签订的《浙江省商品房买卖合同》约定“若业主无正当理由未办理房屋交接验收手续的，应在开发商出具的《入伙通知书》规定的交付日次月1日起交纳物业服务费”，实践中，开发商一般也都会出具《入伙通知书》、《交付通知书》等文件通知业主收房。

在《交付通知书》载明交付时间的情况下，关于“交付时间”如何认定呢？是《交付通知书》载明的办理交接手续日期，还是小业主领取房屋钥匙的时间，还是按照物权法定原则理解的小业主办理房屋过户登记的时间？司法实践中，若开发商能举证证明已向业主送达交付通知书，法院倾向于优先认定“《交付通知书》载明的办理交付手续的时间”为房屋的实际交付时间。但实际情况是，很多开发商不会保存相应的《交付通知书》及通知书送达记录，在此情况下，若开发商未能举证已向业主送达交付通知书，法院会进一步核查房屋钥匙是否实际领取以及领取钥匙的时间、是否办理过户以及房屋变更登记的时间、小业主缴纳第一笔物业费的时间来综合认定开发商与小业主缴纳物业费的划分时间。特殊情况下，若开发商能举证证明系由小业主原因导致迟延收房的，则相应迟延期间的物业费由小业主承担。

本案的情况比通常的情况更为复杂些，除了《交付通知书》，开发商还向小业主单独出具了《物业费缴费单》，上面载明了小业主应从哪日开始缴纳物业费，该缴费日期与《交付通知书》上载明的交付日期也不相同。小区很多业主系买房投资，收到《交付通知书》、《物业费缴费单》后长期不前往物业领取钥匙，时间久了，单子丢失，开发商处也无备份，若干年后小业主再来办手续，各方都查不清小业主应从何时开始缴纳物业费。此外，有些业主不认可开发商载明的缴纳物业费的时间而不缴费，有些别墅业主不缴纳物业费不领取钥匙而直接把大门敲掉重新装修，凡此种种，都须具体情况具体分析。

参考案例

参考法条

浙江省物业管理条例（2009修改）

第三十三条业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位全额交纳。

物业产权交易时买卖双方当事人应当对物业服务费结算有明确的约定。

三

开发商是否应当承担逾期付款的违约责任？

前期物业服务合同一般会就逾期付款的违约责任进行约定，在合同合法有效的情况下，关于逾期付款的违约责任也应当对开发商具有拘束力。法院在考量是否支持违约金时，通常会关注开发商提供的物业服务是否存在瑕疵、业主拖欠物业费系事出有因还是恶意拖延、合同约定的违约金标准或原告主张的违约金标准是否过高等。经笔者检索案例，各地法院支持的违约金标准各不相同，常见的包括一倍LPR、日万分之四、四倍LPR、年利率24%等，若法院认定物业服务存在瑕疵，或业主并非恶意拖延，很可能会不支持违约金。

参考案例

四

开发商能否以物业公司未完全承接查验主张“先履行抗辩”？

物业承接查验是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。承接查验义务是物业服务企业的法定义务，通常情况下，物业公司履行新建物业的承接查验义务需要开发商的配合和支持，否则无法展开工作。实践中，物业公司未完全承接查验很多系由于开发商不配合交接，若是由于开发商的原因导致物业公司无法按照物业服务合同约定的标准提供物业服务的，物业公司不承担违约责任，开发商也不能据此主张不承担拖欠物业费的利息赔偿责任。

参考案例

参考法条

浙江省物业管理条例（2009修改）

第二十五条在办理物业交接手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）共用设施设备清单；

（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（四）物业质量保修和物业使用说明文件；

（五）业主名册；

（六）物业管理需要的其他资料。

前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将上述接收的资料移交给业主委员会。

五

物业公司是否提供了前期介入服务，主张前期介入费是否有依据？

《物业前期介入服务合同》与《前期物业服务合同》一样，均系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效，物业公司在已提供前期介入服务的情况下，有权利要求开发商支付前期介入费。

本案由于前期物业服务产生于2017年，时间过去久证据难以收集，除合同约定外，我方未能提供其他证据证明已提供服务，因此开发商主张我方未提供前期介入服务，我方结合行业惯例据理力争，最终法院支持了该费用。

参考案例

代理结果

一审法院支持了我方诉请的物业费本金700余万元，支持了自起诉之日的利息，也支持了前期介入费，合计支持800余万元。

开发商不服提起上诉，要求减少物业费金额，代理人积极参与二审审理，法院多次组织双方进行调解，但因双方分歧较大、矛盾难以化解而未能达成调解协议，最后二审法院判决维持原判。

代理体会

本案的成功得益于以下几方面因素：1.代理团队前期介入时间早，指导当事人进行了有效催收；2.在诉讼策略方面，一方面，强调开发商多年欠费的违约行为；另一方面，从“物业服务涉群众性、跨长周期”等因素，提出开发商欠付巨额物业费才导致物业服务可能存在一定瑕疵，物业费是“先缴费后享受服务”的，提升法官对小区整体物业服务小瑕疵的理解度、宽容度；3.代理团队统筹了物业费的整体计算方法，全程参与每一次对账，在法官有疑问时，针对性的进行说理并加强补充证据；4.本案委托人配合度较高，积极协助准备各项证据，在代理人的指导下，进行了长达数月的对账，使得诉讼方案得以成功落地。

法律提示

第一，合法签署的物业服务合同对物业公司及业主具有拘束力，业主应当按照合同约定及时交纳物业费，长期、大额的拖欠物业费，会导致物业公司缺乏运营资金，从而影响小区整体的物业服务质量，业主自身还须承担利息损失。

第二，物业公司应对业主签署的物品交接单等物业交接资料保留存档，对业主的收楼通知书、预售合同、有效身份证件等重要资料复印存档，以便后续对物业进行管理。

第三，物业公司提供物业服务时，要保留各项服务记录，包括消防维保记录、电梯维保记录、保洁记录、公共设施维修记录、水电费缴费凭证及发票等，后续若有业主对是否提供物业服务或服务质量提出质疑，物业公司可有理有据的进行应对。

第四，对于逾期未缴费的业主，物业公司要进行标准化催收，包括电话催收、发函催收、上门催收等，保留催收证据，以免长期不催收诉讼时效经过。

第五，物业公司应对开发商出售房屋情况予以关注，积极与开发商进行对账，关注应交付而未交付的房屋，若确有证据证明是小业主的问题而未收房的，必要时需向小业主进行催收并留痕。

主办律师简介

朱佳颖

浙江事务所

专职律师