【智仁建筑与房地产】简论民法典中的优先承租权行使问题

一、“同等条件”的认定

众所周知，优先权不是绝对的优先，而是相对的，相对性体现为“同等条件”。何谓同等条件，在两个司法解释中进行了规定，分别为《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》（下称“物权编司法解释”）和最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（四）（法释〔2020〕24号，下称“公司法司法解释四”）。其中，物权编司法解释第十条规定，民法典第三百零五条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。公司法司法解释四第十八条规定，人民法院在判断是否符合公司法第七十一条第三款及本规定所称的“同等条件”时，应当考虑转让股权的数量、价格、支付方式及期限等因素。在优先承租权的同等条件存在法律漏洞时，可类推适用上述两个司法解释的规定，考虑租赁的期限、价格、支付方式等，综合认定原承租人是否在“同等条件”下享有优先承租权。

二、优先承租权的行使期限

民法典第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。民法典明确对承租人优先购买权的权利行使期限进行了规范，笔者认为，关于优先承租权的行使期限问题，尚有以下问题需要探讨：

（一）如何保障承租人及时行使权利

对于承租人的优先购买权，出租人负有通知义务，通知到达后，再由承租人向出租人作出是否购买的意思表示。然而关于优先承租权的规定却极为简单，使得该权利如何在实务中落实显得十分模糊。出租人是否负有通知义务，若未通知，应否承担相应的责任，这些问题均亟待解决。

（二）权利行使期限能否意定

对于承租人的优先购买权行使期限，民法典并未做除外规定，即未规定“当事人另有约定的除外”。但在物权编司法解释第十一条中，对共有人的优先购买权的行使期限进行了详细且全面的规定[优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。]。公司法司法解释四第十九条规定对股东的优先购买权也进行了较为详细的规定[有限责任公司的股东主张优先购买转让股权的，应当在收到通知后，在公司章程规定的行使期间内提出购买请求。公司章程没有规定行使期间或者规定不明确的，以通知确定的期间为准，通知确定的期间短于三十日或者未明确行使期间的，行使期间为三十日。]。在三张优先购买权对权利行使期限均有不同规定的情况下，笔者认为还需要结合体系解释和学理解释，在个案中认定合理的期限更为恰当。不过，笔者认为关于行使期限，当事人依然有权在合同中约定，有明确约定的，可依据约定，若未约定，则结合具体案情和相关规定综合认定，就租赁关系而言15天亦是相对合理的。

（三）权利的行使期限能否中断、中止、延长

若不考虑双方当事人的约定，笔者认为该期限类似于除斥期间，不发生中断、中止、延长，超过期限的，承租人的权利便随之消灭。若论及除斥期间，对应的便是形成权，对于优先承租权是否能否归类为形成权，笔者是持否定态度的。关于此点，笔者不再本文赘述。

三、权利行使是否存在除外情形

针对承租人的优先购买权，民法典规定了两个除外情形，在此前提下，优先承租权应否适当性地考虑除外情形？若参考优先购买权的规定，由于优先承租问题不会存在共有人，故这一情形不再考虑。此外，笔者认为近亲属租赁也不应当阻却优先承租权的行使，理由在于所有权与租赁权存在本质区别，前者属于物权，后者属于债权，物权的保护优先于债权的保护是基本法律原则，即使承租人优先购买权的除外情形包括了出卖给近亲属，也不应当然地得出优先承租权也有除外情形的结论。