办案手记 | 台风来了，车库被淹，物业公司要承担责任吗？

20xx年x月x日凌晨，某市xx区部分区域受台风影响，短时间内突降暴雨，导致山洪爆发、河道漫水，并引发山体滑坡、泥石流等，案涉小区地下停车场被携带泥石的大量雨水灌入淹没，积水深达数米，并造成地下车库的配电设备、电梯、消防设备、立体停车库设备损坏。台风过后，开发商委托了相关单位维修设备、排水清淤。开发商认为物业公司未履行相应的义务，遂提起诉讼，要求物业公司赔偿损失数百万元。

1、极端天气引发的灾害是否属于不可抗力事件？

2、物业公司对于设施设备毁损是否存在违约或过错？

3、车库排水清淤及设备维修更换费用是否由物业公司负担？

本所律师接受委托后，与当事人进行了详细的沟通并前往涉案小区查看了受灾情况，但因接受委托距离案涉灾害发生已超过半年，大部分损害已被修复，取证存在一定难度。本所律师走访时，发现案涉小区地下停车库被淹除了遭遇暴雨、泥石流灾害外，小区本身地势特殊、地下停车库也存在一定的设计缺陷。于是综合各方因素，从天气预报不准确、灾害发生的突然性、灾害的严重性、小区地势、地下车库设计缺陷、物业公司在防汛抢险过程中所做工作等方面入手全面的进行了举证。同时，针对本案情况，整理了相关的法律规范，检索了大量案例，在此基础了形成了物业公司的答辩意见和证据材料，第一次开庭中提交的证据就多达37份、合计132页。随后根据庭审情况整理提交了代理意见，最终大部分意见均被法庭采纳。

驳回开发商的全部请求，物业公司全部胜诉。

本案因台风引起的极强降雨、山体滑坡产生的携带泥石的大量雨水直接灌入地下室，导致地下室被淹，消防、供电、电梯等设施设备毁损。开发商请求物业公司赔偿的项目包括清淤费用、消防设备、配电设备、电梯等，索赔金额高达数百万，较为典型。本所律师在办理本案过程中也检索了类似台风引起的业主向物业公司索赔的案例，争议焦点基本集中在“物业公司对台风造成的车辆损失等是否存在过错以及应否承担赔偿责任”，笔者选取了若干典型案例，提炼司法实务观点如下：

1、物业公司未能及时发现车库进水，在发现后未能尽到足够的注意义务，未及时通知业主，延误了转移车辆的时间，扩大了损失，存在一定过错，应承担部分赔偿责任。

裁判摘要：本案的争议焦点之一为：案涉轿车因地下车库发生水浸事件而被淹，物业公司应否承担责任？“莫兰蒂”台风造成的强降雨重现期超百年一遇，其强度和破坏力大大超出社会公众的预知范围，加之市政管网排水不畅，小区外围道路内涝积水严重，导致小区外内涝积水从采光窗、车库出入口涌入地下车库，再加之案涉车辆未能及时驶离地下车库，以上多重因素叠加造成案涉车辆被淹。物业公司未能及时发现车库进水，以及在发现后未能尽到足够的注意义务，未能及时通知业主，延误了转移案涉车辆的时间，扩大了台风灾害带来的损失，存在一定过错。综合考虑天气和市政因素的影响程度，以及物业公司的过错程度，酌定物业公司对施某所受损失承担25%的赔偿责任。【案例索引：（2019）闽05民再55号】

2、杨某停放在地下车库的车辆遭受水浸而受损，但维修车辆的费用已获得保险公司的全部理赔，故杨某不存在车辆维修费用的损失，无权要求物业公司赔偿车辆维修损失。

裁判摘要：物业公司与杨某之间为物业服务合同关系，非侵权关系，杨某车辆水浸事故与物业公司未充分履行职责须存在直接的因果关系，物业公司才承担违约责任，且相应赔偿责任不能超过物业公司的可预见性。杨某要求物业公司承担赔偿损失的项目有多项，本院具体分析如下：第一，因涉案暴雨事件，杨某停放在地下车库的车辆遭受了水浸而受损，但维修车辆的费用已获得保险公司的全部理赔，故杨某不存在车辆维修费用的损失。第二，关于杨某诉求的三年保险费差额2500元、交通费2200元，误工费1500元。杨某未能举证保险公司因其车辆在2017年11月30日至2018年11月29日存在理赔而提高保险费，本院不予支持。对于交通费、误工费，均没有充分的证据证明。另一方面，即使杨某主张的该三项损失金额确实实际发生，但该三项损失也均超出了物业公司给杨某造成车辆损失的可预见性，物业公司不应对此承担赔偿补救的违约责任。【案例索引：（2020）粤20民终1286号】

3、本次水浸财产的损失系自然灾害原因所引发，属不可抗力，与物业公司的管理服务并无直接因果关系，故对商铺业主的主张，本院不予支持。

裁判摘要：对业主主张物业公司向其赔偿珠海市小城故事保健按摩有限公司（地下商铺）水浸财产的损失38950元，本院认为，首先，业主未能提供第三方有价格评估资质的鉴定机构出具的鉴定意见对水浸财产损失计算标准及核定数额予以明确，该损失数额38950元不具有科学性和客观性；其次，本次水浸财产的损失系自然灾害原因所引发，属不可抗力，与物业公司的管理服务并无直接因果关系，故对业主的前述主张，本院不予支持。【案例索引：（2013）珠香法民三初字第202号】

1、在签订合同时，明确仅提供常规的清洁卫生服务及消防、配电等共用设施设备的常规维修、养护和管理服务。因遭遇重大自然灾害或不可抗力事件所产生的额外费用不属于物业公司的责任范围。物业公司可协助开发商或小区业主完成相应的清淤、维修等工作，但开发商或小区业主应承担由此产生的额外费用。

2、严格履行物业合同、招投标文件约定的防灾救灾义务。物业服务合同或招投标文件中常会就台风、暴雨、消防等不同紧急事件对物业服务公司的义务进行约定，物业公司应结合该等义务制定相应的规章制度，以便在应对紧急事件时更加的从容、专业、不出纰漏。

3、在台风天气来临前，做好必要的防汛工作，包括组织员工在地下室门口堆放沙袋以减少雨水灌入；通过在小区张贴告示、在业主微信群中发通知等方式告知广大业主提前做好防范工作，包括关好门窗等；必要时，切断相关设备电源，通知业主将停放在地下室的车辆撤离。

4、在灾害过后，在力所能及的范围内，购置雨鞋等基础救灾物资，进行必要的抢险救灾，如评估抢险救灾需增加人力物力或需聘请专业团队协助而须支出额外经费的，积极与业主进行协商以获得支持。

5、保留防汛、抢险救灾工作的相关证据，如张贴告示时，拍照拍视频留存；在微信群发通知时，及时截图留存；堆放沙袋时，拍照拍视频留存等。若后续产生纠纷，可用来证明物业公司已尽职尽责的提供了物业服务。

一、本案突发暴雨及泥石流灾害不可预见。天气预报未能准确预测台风所带来的降雨强度，未能准确预判可能造成的灾害影响。本案暴雨及泥石流灾害不能避免，也无法预防。暴雨及泥石流灾害发生在深夜，短时突发极强降水引发了泥石流，冲进小区，淹没地下停车库，事发紧急突然，来势凶猛、迅速，非人力可以避免、抵抗。

二、物业公司在灾前做好了必要的防汛工作，在灾后全力抢险，对案涉小区地下室被淹，消防、供电、电梯等设施设备毁损不存在违约或过错。在灾害来临前，为预防台风带来的影响，物业公司在地下车库门口堆放了大量沙袋，也温馨提示了各位业主，提前做好防范工作。在灾害来临时，及时切断了电源，提升了电梯，通知业主及时撤离现场，避免了重大事故的发生。在灾害过后，物业公司第一时间投入抢险救灾活动，并积极联络相关政府部门寻求帮助。

三、本次灾害属于百年不遇的自然灾害，在如此严重的灾害面前，原告要求物业公司冒着可能被淹、触电而亡的风险进入地下车库抢救消防设备、配电设备等财产，实属强人所难，也违反了现代法律的人文关怀精神。

四、案涉小区谷地地形及地下车库设计缺陷导致了损失的发生和扩大，灾害发生后原告的不作为也导致了损失进一步扩大。