20万定金无须返还！只因律师发现了这一点……

案件背景：2019年8月，买方洪某与卖方毛某签订了《房屋买卖居间协议》（以下简称居间协议），约定在90日内签订正式买卖合同，同时买方支付了20万元定金。后买卖双方因故未能签订正式合同，买方要求双倍返还定金，卖方要求没收定金。双方争执不下，买方以卖方未能答应其合理要求导致未能签订正式合同为由将卖方告上法庭，要求卖方双倍返还定金。

一审法院认为：给付定金的一方拒绝订立正式合同的，无权要求返还定金的，收受定金的一方拒绝订立正式合同的，无权要求返还定金。因双方在居间协议中未明确约定房屋按揭款还清的时间，并且双方在正式合同签订时不能达成一致，现无证据表明一方存在过错，因此本案不适用定金罚则，但毛某应将收取的定金返还给洪某。

一审宣判后，卖方不服，觉得一审判决让她归还定金20万非常的冤屈，要求上诉。因认为原代理人未能有效维护其合法权益，卖方找到浙江智仁律师事务所饶一民律师，寻求帮助。饶律师经过询问当事人，查看一审资料，与团队人员方律师一起对案件进行反复讨论，收集相关案例，发现一审时卖方未能抓住抗辩要点，导致败诉。一审中，卖方仅泛泛强调“未能签订合同的原因是对首付款的支付时间、原抵押贷款的归还方式不能达成一致。”但未进一步明确首付款的支付时间如何未能达成一致，是过长还是过短；原抵押贷款的归还方式怎么没有达成一致，是筹款主体不能达成一致，还是归还时间不能达成一致。

经过再三询问卖方，是否还有其他证据，卖方回忆说她的前夫还有微信聊天记录没有提交法庭。经查看，被告前夫的微信聊天记录显示，买方在杭州本来有两套住房，在签订居间合同时，就准备出售一套原住房。后因故未能及时出售，买方因此心生悔意，多次请求卖方另找买家。在卖方不同意后，买方故意提出不合理要求，一是要求查看花园权属证书，二是要求卖方承诺花园可以申请搭建房屋，三是要求卖方先行归还按揭贷款，解除原抵押手续。上述条件卖方自然无法答应。经过分析，饶律师认为未签订正式合同的原因是买方未及时出售其原有房屋，缺乏“房票”，故意提出苛刻要求，导致双方未能签订正式合同，而非不可归责于任何一方当事人的原因。饶律师综合考虑案件难易程度、当事人的经济能力等因素，以风险代理的方式接下该案，代理卖方向杭州市中级人民法院提起上诉。

二审法院认为：本案双方签订的居间协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。根据协议约定，双方应于协议订立后90日内签订正式合同。现双方未能如期签订正式合同，产生本案定金返还之诉，本案争议焦点为是谁的原因导致正式合同未能如期订立。二审查明：洪某要求毛某先将房屋抵押按揭款还清，再签订正式合同，随后再支付首付款，但毛某不予同意，导致正式合同未能如期订立。签订居间合同时，买方洪某应当知晓抵押款归还与订立正式合同存在先后顺序，但其在订立居间协议时未与毛某约定以毛某还清房屋抵押按揭款作为签订正式合同的前提，应认定洪某在订立居间协议时不要求毛某还清房屋抵押按揭款作为签订正式合同的前提。后洪某提出要求毛某先将房屋抵押按揭款还清作为签订正式合同的前提，超出居间协议范畴，未能与毛某协商一致的后果应由洪某自行负担。因此，本案双方未能如期签订正式合同的原因系洪某所致，根据居间协议的约定，洪某无权要求毛某返还定金。综上，毛某的上诉请求成立，判令撤销杭州市某区人民法院某号的民事判决，驳回洪某的诉讼请求。

案件总结：

一、代理人应向当事人收集全部的证据材料，充分了解案件全部事实。在本案中，卖方的微信聊天记录保存完整，涉及本案争议的内容具体明确，可以作为认定案件事实的依据。但一审代理人却忽视了该证据，未能及时向法庭提供，导致一审败诉。

二、诉讼中，提出抗辩理由应当具体明确，主张的事实要有证据支撑。本案中，卖方在一审时的抗辩理由含糊不清，主张的事实没有证据支撑。经过分析可知，本案的争议焦点在于是谁的原因导致正式合同未能如约签订。更准确地说，洪某要求毛某先归还房屋按揭款，再同意签订正式合同，该要求是否合理。在一般的居间协议中，都存在一个条款：“若乙方需要先行偿还出售物业的银行按揭尾款，但又无法偿还该费用的，则甲方同意在丙方全程监控下将购房首付款借于乙方，以帮助其偿还银行按揭尾款，解除抵押手续。”该条款非常明确表示按揭款的归还和签订正式合同之间存在先后顺序。二手房交易市场的习惯也是如此，否则一旦归还了按揭，又不能签订正式买卖合同，卖方将处于按揭已还，房子未找到下家的尴尬局面，此时又不能追究“买家”的违约责任，又无款项归还借款（如果系借款归还按揭贷款的情况）。但是，如果先签订房屋买卖合同，再归还按揭贷款，就不会发生上述情况，因为此时如果一方不履行合同，将承担违约责任。所以，买方提出要求卖方先还按揭贷款再签订正式房屋买卖合同的要求，系无理要求。卖方在诉讼中，应紧紧抓住“未签订正式合同的原因在于买方，而不是不可归责于任何一方”这个要点，予以明确，并将微信聊天记录作为有效证据提供给法庭。

三、一审时未能及时提供的证据，二审时要尽力弥补，并请求二审法院允许，促使新证据得以在二审时被采纳。在提供新证据时，要诚恳表示未及时提供证据的过失，并表示愿意接受处罚。一审未及时提供证据，导致判决认定事实错误，对此未能及时提供证据的一方是有责任的。所以，在二审时应承认自己的失误，并勇于承担相应责任。