房屋买卖合同签订后房屋被查封如何维权？

现实生活中，买卖双方签订了房屋转让合同，在房产过户前，房屋被查封了，买家遇到这样的情况，该如何维权呢？笔者从以下三方面进行分析：

（一）买房后被查封，《房屋买卖合同》有效吗？

根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》及《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，双方买卖房屋之后被法院查封的，房屋买卖合同依然有效。

（二）房屋被查封，能否办理过户手续？

买卖双方签订《房屋买卖合同》后，在履行合同方面，买受人依约支付了部分购房款，出卖人也交付了房屋，如果房屋没有被法院查封保全，买受人完全有权依据合同的约定要求出卖人继续履行《房屋买卖合同》并办理房屋的过户手续。但由于出卖人因他案的债务问题涉讼，诉争房屋在办理过户手续之前就被法院查封，在诉争房屋权利存有瑕疵、无法办理过户的现实状况下，买受人要求出卖人继续履行合同、协助办理过户手续，即属于客观履行不能的情形，法院将会驳回买受人的诉讼请求。

（三）签订买卖合同后房屋被查封，买房人的权益如何维护？

司法实践中，签订房屋买卖合同后，房屋被法院司法查封的，笔者认为可区分不同情况采取不同的方法：

1. 对查封执行提出异议。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”但笔者请大家注意该条款仅适用于房屋价款全部付清，房屋已由买受人实际占有，且买受人没有过错的情况。因此，只有满足了前述三个条件，才能对法院查封提出异议。

2. 等待房屋解封。

房屋查封作为一种执行措施，是有一定期限的。根据最高人民法院相关司法解释，人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。查封期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书，续封的期限不得超过一年，且申请查封人有案件败诉的风险。因此在房屋买卖合同有效的前提下，购房人购买房屋后被人民法院查封的，可以等待解除查封后要求出卖人履行房屋过户的合同义务。但这个过程漫长且风险极大，因为笔者不建议采用这个方法。

3.提供担保财产、解除查封。

如买受人要求继续履行合同并取得该房屋的所有权，则可与查封法院协商，由出卖人或买受人自己提供其他担保财产申请解除查封。提供担保财产后，法院解除查封，双方可继续履行《房屋买卖合同》，买受人可要求办理房屋过户手续。如解除查封担保是由买受人自行提供的，其可以向出卖人进行追偿。

4.解除买卖合同，要求卖房人承担违约责任。

法院查封可能是一个长时间的过程，而且房产很有可能被案外人申请执行。为避免损失扩大，买房人可以出卖人存在违约为由行使合同解除权，诉请法院解除合同，并要求卖房人返还购房款，卖房人按合同约定或法律规定承担违约责任。如果合同约定的违约金不足以弥补买受人损失的，买受人可以诉请出卖人赔偿其遭受的全部损失。