【智仁建筑、房产团队】逾期交房纠纷

  案例： 

  2012年5月，王女士向某房地产开发公司购买了一套商品房，签订了《房屋买卖合同》，合同约定房屋的交房日期为2012年12月31日。但开发商在通知交房之时并未取得房屋竣工验收合格证、消防验收合格证明、房屋验收备案表等证件及资料。为此，王女士以房屋达不到交房条件为由拒绝收房。之后，王女士将开发商告上法庭，申请法院判令房开公司给付因逾期交房而产生的已付款利息、违约金、租房费等损失共10万元。庭审中，开发商辩称，涉诉商品房并非王女士所说，其实已经符合了业主入住的条件，已经取得竣工验收报告。而且合同中约定的交付条件并不包含房屋验收备案表，故无需出示验收备案表给王女士。

  法院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》为双方的真实意思表示，合同中明确了双方的权利义务，对房开公司逾期交房所要承担的责任也有所规定，故法院对房开公司的抗辩理由不予支持。此外，依照《合同法》规定，违约金和实际损失不能重复计算，在本案中，违约金数额不能弥补王女士的租房费损失，则违约金应以王女士的房租替代。最终，法院判令房开公司赔偿王女士已付款利息、租房费等损失共计7.8万余元。 

  律师点评：《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。而新出台的《商品房买卖合同》更是约定商品房交付的条件包括：已经取得建设工程竣工验收备案证明及房屋测绘报告等。

  根据上述法律、行政法规，房地产开发企业向买受人交付的商品房的强制性条件必须是“经验收合格”的商品房。 

（浙江智仁律师事务所  王启明律师）