【智仁建筑、房产团队】商品房预售合同之转让

案例】
2012年6月，周先生购买了位于杭州城北的一处商品房，因该商品房尚未竣工，故周先生与房产开发公司签订了《商品房预售合同》。《商品房预售合同》中约定该商品房建筑面积为136平方米，每平方米26000元，于2014年5月10日之前交付。合同签订后，周先生一次性支付了全部购房款。2013年4月，周先生因资金周转不灵，需要大笔现金，故其与张先生签订了协议，将该《商品房预售合同》转让给了张先生。
2014年3月，由于种种因素，该楼盘房屋价格发生了大幅的下降，张先生认为周先生转让给他的《商品房预售合同》中约定的价格过高，同等价位可以购买到地段更好、学区更好的房屋，故张先生提出其与周先生签订的转让协议无效，要求予以解除，并要求周先生归还购房款。
【疑问】
《商品房预售合同》能否转让？如果可以，其转让条件是什么？
【智仁解答】
商品房预售合同的转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房预购人将原预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系。
我国《城市房地产管理法》第45条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”这一规定实际上是商品房的预售合同转让的认可。
转让《商品房预售合同》应满足以下几个条件：
（一）转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售合同不得转让。
（二）预售合同转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房，如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，就不是预售合同的转让，而应按商品房买卖关系处理。
（三）预售合同转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效。
（四）预售合同必须合法有效，才允许预售合同转让，否则预售合同转让无效。
（五）预售合同转让必须签订转让合同，不必重新签订新预售合同。

                                                                                                                  （浙江智仁律师事务所　王鹏）