到底哪些车位只能租不能买？

城市私家车数量的不断上升，不仅导致了城市交通拥堵情况的加剧，也导致了停车位的供不应求。好不容易捱过了鬼见愁的晚高峰，却不曾想，回到家中又是一副车山车海的盛况。在受够了“上路开车堵，回家停车难”的窘迫之后，大家都会产生买个车位提高生活质量的想法。那么，自家小区的车位可以买卖吗？法律上对车位的买卖有何规定？这是我们在买车位前要先弄清楚的。

先说结论：车位既有可以买卖的，也有不可买卖的。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款规定的“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让，因此，无法办理产权证的车位是无法进行买卖的。具体将车位进一步进行分类分析可得：

（一）敞开式的地上车位

目前城市中建造年代较早的小区大多采用的是这样的车位，该类车位占用了业主共有的道路或者其他场地，根据《物权法》第七十四条第三款的规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”因此，开发商无权出售该类敞开式地上车位，这类车位可由业主大会授权业委会委托物业出租给业主使用，扣除必要费用后归入小区维修资金。 

（二）封闭或半封闭的地上车位

    此种车位由于开发商在建设规划时即明确了该车位的占地面积、建筑面积和用途，并且该类车位的产权证既可以单独核发也可依据商品房买卖合同合并核发房屋所有权证。因此，根据《物权法》第七十四条第二款规定的“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，纳入建设规划范围内，不占用业主共有的道路或者其他场地的车位属于可以买卖的车位。

（三）地下车位——建筑面积未分摊

    如果地下车位建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的，则开发商可以对购房人出售产权。

（四）地下车位——建筑面积已分摊

如果地下车位面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商就无权出售。这类的地下车位属全体小区业主所有，严格的说属于小区的配套设施，可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用。属于不可以买卖的车位。

（五）地下车位——属于“人防工程”

根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”据此条可知，由于开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。因而该车位属于不可买卖的车位。

综上所述，在车位没有取得有效产权证的情况下，车主们购买到的也只能是车位的使用权而不是产权。没有产权的车位买卖，其实是一种租赁行为，这种买卖合同实质上是停车位租赁合同。依据我国合同法，租赁合同期限不得超过20年，如果超过20年的，超过部分无效。