《企业破产法》第十八条规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”

在实务中，管理人作出是否履行合同的决定，通常基于是否维护全体债权人利益，最大程度提升破产财产的整体价值。当管理人决定解除租赁合同时，债务人企业的资产通常难以全额清偿全体债权人的债权，承租人提前缴纳的租金性质的认定，直接影响了其清偿的顺位及最终清偿的金额。

在出租人进入破产程序，其名下房产处于对外租赁状态，同时承租人已预付多年租金的情形下，因企业进入破产程序合同无法继续履行，对于承租人主张预先支付而租赁合同尚未履行完毕的租金作为共益债务，是否应当认定为共益债务目前存在争议，主要观点如下：

（一）认定为不当得利进而认定为共益债务

在文普华、株洲市千姿置业有限公司房屋租赁合同纠纷案判决书中有这样的表述：“本案中，承租人不当得利的返还请求权有别于企业破产法第五十三条规定的损害赔偿请求权，不应当作普通债权对待。参照最高人民法院（2016）最高法民他93号答复函答复本院另案《关于破产企业签订的未履行完毕的租赁合同纠纷法律适用问题的请示》的答复意见：‘租赁合同如判解除，则预付租金构成不当得利应依法返还，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第三项的规定，该不当得利返还债务应作为共益债务，由破产企业财产中随时返还’”该表述并未解释基于租赁合同解除产生的租金返还请求权与基于其他合同解除产生的损害赔偿请求权有何不同，前述最高法的答复意见同样未对此作出解释，只是认定此种情况下若租赁合同解除，则预付租金属于不当得利，为共益债务，应当随时返还。租赁合同解除后便产生双方互负财产返还义务的法律后果，此时因承租人的给付目的已不存在，致使承租人在根本上无法实现给付目的，承租人支付租金的义务归于消灭，出租人即满足不当得利“一方获益、获益一方无法律根据、相对方存在损失且与另一方获益存在因果关系”的构成要件，因而承租人有权基于不当得利之债而要求出租人返还。由于出租人的该项不当得利债务发生于法院受理破产申请之后，根据企业破产法第四十二条的规定，该债务的性质应属于共益债务，承租人有权要求从作为出租人的破产债务人财产中随时优先清偿。概言之，合同解除后预付租金对出租人构成不当得利，性质上属于共益债务，由破产债务人财产随时优先清偿。

在实务中，已有法院援引判决中提及的最高人民法院（2016）最高法民他93号答复函，认定租金为共益债务。但值得注意的是，相关判例案涉资产大多未涉及抵押权的设立。

（二）在破产程序中预付租金不属于不当得利，进而认定为普通债权

我国民法典第122条、第985条对此作了规定，将不当得利规定为没有法律根据，取得不当利益的行为。预付租金不成立不当得利的原因如下：其一，要成立不当得利，只有取得利益时没有法律根据才能构成，不存在取得利益时有法律依据但后来丧失，从而构成不当得利的情形；而合同解除、给付目的嗣后不能实现两种给付型不当得利在民法中是不存在的。在民事法律行为不存在、无效或被撤销的场合，成立缔约过失之债，而非不当得利之债，民法典第500条对此进行了明确规定【1】；其二，在承租人预先交付租金而租期未到合同即被解除的场合，承租人享有要求出租人返还尚未履行部分的租金以及要求出租人承担违约责任等权利，出租人负有返还未履行完毕部分租金的义务及承担相应的违约责任等。这都是基于租赁合同及合同解除这种合同之债所带来的后果，并不成立不当得利之债，对此，民法典第566条有明确的规定【2】。

根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条【3】的规定，共益债务存在两个基本特征：第一，发生于破产程序开始之后。共益债务系法院受理破产申请后发生的，这是以时间为标准所作的基本划分，即破产受理之前产生的债务则不属于共益债务；第二系为债权人的共同利益而发生。即共益债务的成立是“为全体债权人利益”，应当以使债务人财产增值、保值为目的。企业破产法第42条将不当得利列为共益债务，此处的不当得利是指破产程序开始后破产债务人所得到的客观上增加了债务人的财产因而应由破产财产先行支付的利益，并非指破产程序开始前与破产债务人有合同债权债务关系，而因破产后债务人不能履行解除合同所导致的转化型不当得利。

此外，在所租赁的房产均已设立抵押，且均系抵押权设立后对外租赁房产的情形下，部分判决认为，房屋买卖不破租赁原则是主张预付租金为共益债务的基础。租赁权不受房屋产权变动的影响，是主张解除租赁合同后预付租金的返还为不当得利的基础。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”租赁已经设置抵押或查封的房产，在拍卖变卖时不再附带租赁，对全体债权人的权利实现不构成影响，故不形成共益债务。债权人主张预付租金为共益债务的基础不存在。

现有实务中，法院主张预付租金不属于共益债务的判决如下：