租房一族注意了！优先承租权终于被官宣了！

我国《民法典》已经于2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议表决通过，并将于2021年1月1日起开始实施。今天，给大家带来的是关于《民法典》第三编合同第二分编典型合同第十四章租赁合同第七百三十四条关于承租人的“优先承租权”的解读。

一、关于承租人的“优先承租权”的立法变化

优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下比其他意向承租人享有优先权。从上述规定可以看出，在我国《民法典》出台以前，除部分地区通过地方性法规赋予了“优先承租权”法定地位外（如《上海市房屋租赁条例》、《广东省城镇房屋租赁条例》），“优先承租权”在我国并非法定权利。通常情况下承租人只有在与出租人签署的《房屋租赁合同》中明确约定了“同等条件下可以优先承租”的前提下，才可以主张“优先承租”，是一种约定权利。此次《民法典》的颁布，响应社会呼声，将“优先承租权”明确写进立法，使得承租人在同等条件下的优先承租与优先购买的权利均得到保护，有利于承租人利益的保护与物权关系的稳定。

二、“优先承租权”该如何行使（成立要件）

1、前提1：存在合法有效的租赁合同，当承租人有根本违约情形时，如延付、拒付租金等，出租人依据合同约定行使了解除权，并以明示方式通知承租人，承租人便丧失了优先承租权。

2、前提2： 出租人继续出租该房屋，而不是将房屋收回自用或者出售。当然如出租人拟对外出售房屋，承租人在满足条件的情况下可以主张优先购买权。

3、主体要件：行使优先承租权的主体只能是原承租人，该权利不能继承也不能转让。

4、实质要件：“同等条件”。这里的同等条件是指所有的交易条件相同。除最主要的租赁价格同等外，租金支付方式（月付、季付、半年付还是一次性支付）、租期、押金等条款也应当同等。

5、通知要件：如果《房屋租赁合同》中明确约定有行使优先承租权需要提前一定合理时间通知出租人，则承租人应当在规定的期限内履行通知义务，否则有可能导致优先承租权的灭失。

所以，承租人们注意了！虽然《民法典》已经通过立法明确了承租人享有优先承租权，但是究竟能否行使该一权利还是有诸多前提条件的，各位在主张权利前可参考本文建议，以便大家更好的行使法律赋予我们的权利。