新冠肺炎疫情影响下，我的房租可以减免吗？
新型冠状病毒肺炎的扩散在世界范围内引起广泛关注，中国政府和全国民众正全力投入抗击疫情的战斗之中。受疫情的影响，许多行业受命延迟复工，这对经济实力弱，抗风险能力差的中小微企业将是很大的冲击，而减免租金将一定程度上缓解这些中小微企业的成本压力，扶持这些企业渡过难关。
为了减轻商户的经营压力，万达响应国家号召，率先做出减免商户租金的决定。1月28日，万达商管集团宣布，为配合疫情防控工作需要，自1月24日至2月25日期间，万达商管集团将对各地所有万达广场的商户的租金及物业费实行全免政策。这则新闻一度在网络上引起一片叫好声，后保利、龙湖、红星美凯龙等等“中国好房东”也陆续出现，部分省市的政府及行业组织也提起倡议书，倡议更多的房东能加入减免租金的行列，支持中小微企业，守望相助，共度难关。
2020年2月5日，《浙江省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组》发布《浙江省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组关于支持小微企业渡过难关的意见》，意见要求应加大对小微企业的财税支持，“对承租国有资产类经营用房的小微企业，自当地实行疫情防控后的第1个月房租免收，第2、第3个月房租减半。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金。”但“鼓励”一词也明确了该意见只是鼓励房东们能够自愿实施减免房租的公益行为，并非强制性义务。如果租户没能有幸遇到“中国好房东”，那么租户以疫情为由提起减免租金的要求，是否能够得到法律支持呢？
法律规定
《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”
那么新型冠状病毒疫情是否构成不可抗力？租户们是否可以引用上述条款主张减免租金呢？
律师看法
首先，中国国际贸易促进委员会商事认证中心在其官方微信公众号发出通知，受新冠疫情的影响，导致无法如期履行或不能履行国际贸易合同的中国企业可向中国国际贸易促进委员会申请办理与不可抗力相关的事实性证明。该通知系对新冠疫情在商事领域属于不可抗力范畴的有力证明，但是否能直接适用于租赁合同关系仍有待商榷。2003年最高人民法院发布的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》中，将2003年的“非典”疫情定性为不可抗力事件，明确“由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”由此可以看出，最高法当初对于非典疫情的司法态度，系认为非典疫情构成了合同法规定范围内的不可抗力因素。该文件虽然已被废止，但对于我们处理相关事件具有极大借鉴意义。而此次疫情的爆发，属于突发性的异常事件，是一种不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，因此新冠疫情极有可能构成了法律上所规定的不可抗力，可以依照合同法有关不可抗力的相关规定进行处理。
但值得注意的是，即便新冠疫情构成不可抗力，也并不必然意味着房东有减免租金的义务。出租方与承租方签订《租赁合同》后，出租方的主要合同义务为交付房屋，承租方的主要合同义务为支付租金，在《租赁合同》实际履行的过程中，我们应就租赁物的用途以及合同目的的实现，来判断是否应该变更合同。而此次新冠疫情虽极有可能属于不可抗力范畴，但却并不一定影响到全部租赁合同的履行及合同目的的实现，如果未实际影响全部合同的履行及合同目的实现的，则出租方并不一定有减免租金义务。
通过非典疫情期间司法判例来看，各地法院对是否应该减免租金也有不同理解。浙江省绍兴市中级人民法院在（2008）绍中民一终字第143号案件的判决书中就认为，依据当地文化主管部门的规定，非典期间停止营业，在特定的历史事件条件下，承租人要求免除此期间的租金是合理的，并最终判决认定减免了承租人部分租赁费用。而相反地，吉林省辽源市中级人民法院对此却有不同见解，辽源市中级人民法院作出的（2017）吉04民终441号判决书认为，非典疫情给承租人造成的损失，虽然属于不可抗力，但也属于承租人正常的经营风险，该风险不应由出租人承担。
律师建议
此次新型冠状病毒肺炎疫情虽极有可能属于不可抗力事件，但出租人是否应当减免租金并无直接法律规定，各地司法实务对此也存在歧义。为了响应国家号召，共同战胜疫情，无论是出租方还是承租方，都面临着巨大的挑战。律师建议，作为承租方应就承租房屋停止使用的事项，及时向出租方进行书面通知，同时积极收集、保留政府相关“停工”的通知文件以及因无法实际经营遭受损失的证据。如双方就房租减免事宜暂时未能达成一致意见的，承租方应按约履行自身的合同义务，避免出现单方违约的情况，造成更大损失。作为出租方应与承租方进行友好协商，可以对疫情期间的房屋租金予以适当减免，双方共同携手对抗新冠疫情，度过此次危机。
