从北京存量房交易资金监管升级看存量房产交易风险的防控

存量房（二手房）的交易资金将全面由政府进行监管！2016年底的这则消息再次激起了北京市本就不平静的二手房交易市场。根据北京市住建委、中国人民银行营业管理部联合印发《关于进一步加强存量房交易资金监管的通知》，从2016年12月16日起，北京市所有的二手房交易（除亲属之间的二手房交易外），都必须进行“存量房交易资金监管”。上述政策的实行就意味着在北京地区进行二手房交易的，在完成网签之后，买房人需要将贷款以外的房款，存入由各区房产管理部门选择的监管银行所设立的存量房交易资金监管账户，并由银行短期冻结予以监管。在办理完成不动产变更登记手续后，再由监管机构将这笔资金划入卖房人的银行账户。

之所以北京市在全国率先出台这样的政策，从经济层面分析是因为目前北京在全国范围内首先出现了以存量房交易为主体的房产交易格局。据统计，目前北京市85%的房产交易均是存量房交易。因此规范存量房的交易秩序，保障存量房的交易安全就成为了北京市房产政策关注的重点。

在传统的二手房交易过程中，通常买卖双方直接交易，买方将购房款直接支付到卖方的账户中。之后，随着房产中介进行介绍房源和撮合交易成为二手房买卖的重要形式之后，房产中介开始发挥资金监管的职能，买方通常会将部分房产交易资金先支付到房产中介的监管账户中，待交易完成之后再将监管账户中的资金支付到卖方账户。但随着近年来房产中介中出现的违规情况越来越多，如非法占用、挪用、甚至侵吞监管账户资金等情况，使得二手房交易中的风险剧增，严重损害了买卖双方的交易利益以及市场的交易秩序，因此由政府主导的资金监管方式应运而生。

在这种资金监管模式下，买卖双方的交易资金不直接通过经纪公司，而是由房地产行政主管部门会同银行、具有担保资质的机构在银行开立的资金监管“专用账户”进行划转。这种方式可以在最大的程度上保障交易安全，即确保卖方能及时足额拿到房款，也确保房产能顺利过户到买方名下，不仅能够保证买房人资金的安全，同时也可以防止买房人恶意拖欠房款现象的发生。

从北京市实行的存量房资金监管措施可以看出，买卖存量房时主要应注意以下内容以防范相应的风险：

1、注意核实房产信息，购买存量房时应认真核实房产的权利人（是否有共有权人）、户型、房屋质量以及是否存在权利瑕疵或限制（抵押、查封、租赁或者被他人以其他方式占用）等情况。

2、注意明确合同内容，购买存量房时应在合同中（实务中主要是《补充合同》）明确交易的内容和程序，尽量详细的描述相应的权利和义务（特别是户口迁移等特殊的要求）。

3、注意资金的监管，建议交易双方通过第三方（主要是中介机构）进行资金监管。特别是在房屋存在未结清贷款的情况下，买方必须特别注意并确保首期房款应该用于结清贷款，且在买方支付完首期房款的同时房产的贷款应同时结清。